大热写字楼_写字楼租赁

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　　本刊记者 l 成正茂 　　今年以来，武汉写字楼市场一路“狂飙”，仅上半年武汉市成交的写字楼套数，就是去年全年成交套数的1.6倍；总成交面积较去年同期增长了172.4%；成交均价较去年涨了近2500元/平方米。眼下的“金九银十”，武汉写字楼销售市场更是火红一片。
　　“井喷”期到来
　　8月27日，位于东湖、沙湖之间的万达时代中心开盘，120～1700平米组合空间首次对外开盘销售，整层购买和半层购买的客户达到73%，且当天几近售罄。与此同时，位于汉口取水楼的广发银行大厦目前正在进行内部申购，130～1500平米订制组合空间，已被多家意向客户提前预订。
　　在汉口建设大道，除刚交付使用的民生银行大厦外，几乎所有的写字楼均满租。新世界国贸、新世界中心等高档写字楼已基本满租，想入驻的公司，只能等老租户退出。在永清片的武汉天地写字楼“企业中心”，招商负责人说，虽然其预期月租在110元/平米以上，但仍有至少15家金融、保险等机构要求租用1000平米以上的办公场地。
　　来自亿房网研究数据显示，今年上半年，武汉市共成交写字楼5492套，超过去年全年成交套数(3435)，总成交面积达到42.05万平方米，成交均价已突破9000元/平方米。
　　在严峻的市场调控之下，武汉写字楼市场却出现井喷。进驻企业增加带来的刚性需求直接催热了写字楼市场。2011年高端写字楼租金一路走高，空置率持续下降。
　　中国指数研究院华中分院研究副总监李国政分析认为，2001-2008年武汉市写字楼销售价格大致保持平稳上涨的趋势，至2008年达到6292元/平方米，进入2009年后，由于推出的写字楼总体档次偏低，导致了销售价格出现结构性的回落，仅为5235元/平方米，进入2010年后，写字楼的价格再度攀升至6749元/平方米，为历年来的最高峰。2011年上半年武汉市写字楼同比去年量价齐升，主要是因为万达、福星惠誉、南国置业等企业推出了大量SOHO类产品，地理位置优越、产品带精装修、又不受限购令影响，因此带动写字楼成交量和成交价格的整体上涨。
　　“随着企业不断发展，原有的商住楼、写字楼商圈配套已经不能满足企业发展需要，这种写字楼中的‘改善性需求’便催生出一批对新生代写字楼极度渴望的企业客户。”汇丰投资有限公司营销副总经理付晖说。
　　刚需与投资并进
　　“跑了快两个月都没租到地方，总部天天催，员工都只能在家里办公。”李先生无奈的说。受上海总部委托来武汉开设分公司，没想到一开始就遇到了困难。
　　两个月前，李先生考察了新世界国贸大厦以及航空路新世界中心大厦，但都说提供公司相应资质材料之后只能“排个号”，好不容易等了一周接到可以租的消息，他立刻赶去，却被别人捷足先登。没办法，他又到民生银行大厦和浦发银行大楼，都因租金太贵，总部过不了关。好不容易在网上看到一则两天前登的写字楼招租信息，打电话过去时已经晚了。
　　李先生的遭遇并非个案。据中国指数研究院调查数据显示，武汉甲级写字楼最大的客户是外资公司和外地的公司，分别占32%和55%，而本地的公司只占到13%的水平。
　　“大多数时候，企业购买或租赁写字楼的主要动力不是来自办公的需求，而是来自于对企业品牌形象塑造的关注和追求。写字楼的品牌暗示的是企业的品牌，是入驻企业的名片，当本地企业发展规模达到一定程度，进入品牌发展战略阶段，这种需求就会在写字楼市场发展中得到充分体现。”李国政说。
　　 “随着城市经济的发展以及武汉特有的地理优势，越来越的多的国内外大中型企业在武汉开设分公司，有的甚至将总部直接迁移过来，极大的带动了商业地产的发展。”湖北省社会科学院经济研究所叶学平副所长说。
　　叶学平认为，国家对住宅项目宏观调控，引发了大量资金外逃，越来越多的投资客将钱投向了写字楼市场，从而推动了写字楼升温。
　　数据显示，今年2季度开始，武汉写字楼每月成交量几乎都是成倍增长，价格同样一路上蹿。武汉天地的一栋甲级写字楼，租金甚至达到了北京、上海等地同档次物业的水平。今年2季度，武汉新写字楼均价比1季度环比上升9.26%，就连二手写字楼价格也上涨了将近7%。
　　截至6月末，武汉写字楼租金均价在每平方米72.6元/月。以一个200平方米写字楼户型为例，按今年上半年成交均价9156元/平方米计算，总价达到180万元。按平均租金计算，年均投资收益接近10%，相对于商铺似乎回报率更高，也因此受到了众多投资客的青睐。
　　调控成催化剂
　　“很多人都把写字楼市场的火爆归功于调控，其实不然，真正的原因还是开发商对市场的认识，调控只是催化剂。”李国政认为，从2009年下半年开始，商铺、写字楼就开始升温了，最后还是市场有这个需求，调控只不过加快了进程。
　　作为开发商的付晖也有类似观点：“2008年以前武汉的开发商都不愿开发写字楼，因为卖不过住宅。但现在武汉的经济发展起来，大量有实力的企业进入武汉，开发商们看到了商机，现在写字楼租金回报比住宅高。”
　　与住宅楼不同，一幢写字楼就是一个磁场，巨大的人流、物流、资金流、信息流在这里产生财富效应。一项统计表明，一幢高级商务楼里，众多公司所产生的效益，与过去7.8平方公里的城区所产生的经济效益相当。
　　“政府对于写字楼等商业项目也越来越看好，现在就连一些远城区都开始建写字楼，因为写字楼对地方政府来说就像是‘下蛋的母鸡’。”李国政说。
　　位于西北湖的新世界国贸大厦，是武汉顶级写字楼之一，走进一楼大厅，可以看到写字楼的指示牌满满地标注着三百多家公司、机构名称，其中不少都是世界级的知名企业。据介了解，入驻该大楼的企业、机构包括：美国领事馆、法国领事馆、香港贸发局、汇丰银行、通用电气、爱立信、诺基亚、索尼、IBM等300多家。
　　“仅新世界国贸大厦这一栋楼，每年税收至少过亿元，带来的经济效应绝不亚于一个工厂。”据江汉区委有关人士介绍，该区税收过亿的写字楼有6栋，分别是：新世界国贸大厦、建银大厦、浦发银行大厦、瑞通广场、汉口银行大厦、招银大厦。
　　记者也从江汉区委了解到，2010年江汉区税收突破76亿，其中80%都是写字楼、商务楼贡献的。
　　“相比住宅项目的一次获利，而且获利很少，政府早已不满足单纯卖地了，现在很多地方已经没地可卖了，也在鼓励商业，这能带来就业和税收。”李国政说。
　　“就整个武汉市场的商务环境来看，高端写字楼依然是供不应求的。再加上相比住宅，整个商业地产形式还是很好的，因此，写字楼产品开发自然相对多了起来。目前，武汉写字楼市场正朝高档写字楼的方向在发展，相信半年之后，最多两年，武汉的高端写字楼市场就会有较大变化。”叶学平说。
　　目前，武汉写字楼也进入了供应高峰：8月，武汉多个高端写字楼项目或进入销售期，或对外招租，这将推动整个武汉高端商务区发展格局的变化。
　　据戴德梁行的统计数据显示，武汉纯商务写字楼在售价格在10000-19000元/平方米，租金水平在30-100元/平方米/月。而其中，市中心高档写字楼的价格一般在15000-35000元/平方米，甲级写字楼的每月租金普遍在80元/平方米左右。
　　“武汉的商务成本相对一线城市还是较低，从而可以证明这里的高端写字楼有很大的发展空间。”据李国政介绍，上海最好的写字楼每月租金可达700元/平方米，广州的每月也可达500元/平方米左右，而武汉最好的写字楼，每月租金加上物业费也才120元/平方米左右。
　　“随着一线城市投资市场‘门槛’的逐渐提高，以及二线城市经济结构的不断提升，预计未来1～2年，新的大宗物业投资热点将会出现在二线城市的甲级办公楼市场。受此因素推动，二线城市甲级办公楼租金水平也将出现至少15%的上涨空间。”叶学平说。
　　据中国指数研究院预测，武汉写字楼市场到2013年之前大约有80～100万平方米的供应量，2016年之前有200～240万平方米。因而不少业内人士都认为，写字楼的投资潜力正在释放。

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