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摘 要：房地产行业的发展不一定是一直平稳健康的，具有波动性。如果政府调控不好，房地产价格很有可能出现大幅度甚至剧烈的波动，其必然冲击以银行为代表的金融体系，引致金融风险。金融风险具有传导性，会不断的扩散、蔓延到所有的金融市场、金融机构乃至整个金融体系，甚至传导到其它经济领域，轻则影响经济的平稳发展，重则演变成金融危机，出现经济衰退。
关键词：房地产价格 金融风险 经济增长 民生
1.房地产及房地产行业特性
房地产一般是指土地及附着于土地之上的各种建筑物以及由此所衍生出来的各种权利和相互关系的总称。通常人们所讲的房地产就是房产和地产的联合体。现实生活中，人们在满足了基本住宅需要后，其继续买入或持有房地产往往是为了投资获利。也就是说，房地产作为资产的一种，已不仅仅是一种实物资产，还是一种重要的投资品。但是，无论是自住买房和投资买房，还是开发商建房往往需要大量的资金，这主要是由房地产生产要素构成特点、房地产最小交易量的刚性底限和弹性上限以及房地产的高价格决定的。由于资金需求量大，众多的市场参与主体，无论是开发商还是消费者，都难以完全依靠自身的积累，必须借助外部融资，离不开金融体系的支持。因此，房地产业与金融体系关系密切，是资金密集型产业。
从国家的层面来讲，房地产业不仅是资金密集型产业，同时还是国民经济的基础性和支柱性产业。在我国，房地产业的地位可以从其对国民经济高速增长的贡献上看的非常清楚。然而，房地产业的发展并不一定是一直平稳增长的，具有波动性。如果管理不好，房地产价格很有可能忽高忽低，甚至出现大幅波动。这种大幅甚或剧烈的波动必然冲击以银行为代表的金融体系，产生金融风险，严重的形成金融危机或经济危机，从而影响国民经济的平稳健康发展。
2.房地产价格波动引致金融风险
无论居民买房还是开发商购地建房，通常都要向银行贷款。上升的房地产价格可能会在两方面直接鼓励银行向居民和房地产开发商贷款：一是由于银行自身所有的房地产价值的上升及银行资本的经济价值上升，使得银行愿意持有更多的房地产贷款；二是由于没有偿还贷款的房地产抵押品市场价值上升，现有贷款组合中的损失风险下降了，这使得银行可以在不增加破产概率的条件下发放更多的贷款。由于银行存在危机方面的短视以及银行与房地产开发商之间的信息不对称等原因，银行通常还会低估高度集中的房地产信贷的风险。因此，当房地产价格处在上升通道时，上涨的房价会不断刺激银行提高对房地产业的信用供给，这会进一步提高房地产的价格。然而，没有只涨不跌的房价。当拐点来临的时候，银行又在加速房地产价格的崩溃方面扮演了重要角色。房地产价格的下降会通过降低银行所拥有的房地产的价值而直接降低银行资本。同时降低由房地产充当抵押品的贷款价值并因而导致违约，这会进一步减少资本。而且，房地产价格的下降，还会提高房地产借贷中的可观察到的风险。所有这些因素降低了对房地产业的信用供给。此外，监控者和管制者可能会通过提高资本准备金、执行更严格的银行头寸规则以及针对房地产资产的分类和条款等对银行资本头寸的脆弱做出反应。这些措施会进一步减少对房地产业的信用供给，并且对房地产价格的下降施加更多的压力，不断下降的房价最终导致银行呆账坏账不断增多，严重的时候甚至使得很多银行破产倒闭，从而给金融系统带来不可避免的风险。
3.金融风险不断进行传导从而影响经济平稳增长
金融风险具有传导性。金融风险的传导有其特定的路径，包括金融机构内部各部门之间的风险传导、金融机构之间的风险传导、金融市场之间的风险传导和金融机构与金融市场之间的风险传导。在传导的最初阶段，一般会产生单向的传导效应。若金融风险的传导没有得到及时的控制，任其扩散、蔓延，则其传导可能会由单向传导演变为多向传导或交叉传导。
由于金融日益成为现代经济的核心，金融风险不是某种孤立的系统内风险，而会扩散、辐射到经济运行的各个方面。如发生在某个金融市场的风险会单向传导给其它金融市场，若不及时“救治”，会扩散、蔓延到所有的金融市场、金融机构乃至整个金融体系，甚至传导到其它经济领域，轻则影响经济的平稳发展，重则演变成金融危机，出现经济衰退。
综上所述，保持国民经济的平稳较快增长必须保证房地产业平稳发展，防止房地产价格的大幅波动。
4.中国房地产价格运行情况及建议
从2001年开始，我国房地产价格出现了持续上涨势头，2003年、2004年各项指标加速上升，2006年、2007年房地产市场已经出现全局过热苗头，全国大中城市房地产价格出现了大幅度上涨，部分中心城市和地区的房价甚至上涨了几倍，房地产泡沫显现。2008年，国家宏观调控政策作用显现，房地产市场景气回落。市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓，并面临进一步回调。然而，突如其来的金融危机使得我国政府放出天量信贷。这部分信贷资金有很大一部分流入了房地产领域，使得2009年和2010年的房价在2006和2007年大幅度上涨的基础上又一次大幅上涨。不断上涨的房价迫使中央政府不得不在2010年下半年推出限贷限购调控政策，并在2011年变得更加严厉。2012年初很多大城市的房地产成交量大幅下降，房地产价格也出现了下调趋势，调控效果显现。
但是，我们一定要注意避免房价出现崩溃式的下降，否则，对整个经济的运行无疑是一次重大的冲击。这种崩溃式的价格下降不是中国房地产调控的初衷所在，也不是中国房地产调控的目标所在。笔者认为，虽然我国仍处在城市化和工业化的进程中，但由于过高的房价尤其是一线城市的房价远远超出人们的支付能力，以及中央政府房地产调控态度日趋坚决和老龄化社会加速等因素都决定了我国房地产价格应该是急涨长跌的走势。只有这样，才能有利于国民经济的平稳健康发展，才能有利于民生。
参考文献：
[1]郝丁，我国房地产经济波动与金融风险防范研究[D]，西南财经大学博士论文，2006
[2]陈守东、马辉、才元，中国房地产业投资与经济增长的实证研究[J]，未来与发展，2006.5
[3]鲁桂华、皮舜，商业银行行为与资产市场泡沫――个基于中国制度背景的均衡模型[J]，财经研究，2005.2
作者简介：
夏俊峰(1978-)、男、汉、北京、硕士研究生、北京培黎职业学院财会金融系、助教。
林薇（1981-）、女、汉、青岛、硕士研究生、北京吉利大学金融学院、助教。
