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2012医疗服务项目价格,禧瑞都2012年竞品项目市场分析,2012一建项目管理真题,2012医疗服务收费项目

分析:2012年在禧瑞都在存货大幅减少、限购政策依然严峻、5月下旬才能现房签约等多... 销售时间相比竞品项目更短; 2、由于限购政策影响,自住型大户型产品更受市场青睐,...

首创禧瑞都 2012年项目总结及2013经营思路 2013年1月 PART 1 项目销售情况总结 PART 2 项目竞争市场情况分析 PART 3 2013年项目经营目标 PART 4 2013年项目营销策略方向及思路探讨 首创禧瑞都项目整体销售情况汇总 数据统计自2009年5月至2013年1月31日(塔楼全部楼座) 整盘各楼座数据统计 楼座 3号楼 2号楼 1号楼 车位 总计 总套数 签约套数 186 186 186 397 955 184 185 171 138 678 签约总建面 建面均价 签约总金额 (万元) 74036 118414 150447 6416 349313 库存套数 2 1 15 259 277 库存面积 (平方米) 222 109 1973 12276 14580 库存金额 (万元) 价格待定 价格待定 15884 12439 28323 (平方米) (元/平米) 26121 26235 24442 6469 83267 28343 45136 61553 9918 44477 注:车位销售均价不计入项目建面均价内 首创禧瑞都项目情况汇总 塔楼部分剩余库存在认购情况 整盘各楼座数据统计 项目塔楼剩余库存住宅19套,车位 260个。其中住宅3号楼2套为关系户 占认购;2号楼1套空房;1号楼三居 产品剩余2套,已经认购2套。一居 产品剩余9套,已经认购6套。顶层 楼座 3号楼 2号楼 1号楼 车位 总计 库存套数 2 1 16 260 279 库存面积 (平方米) 222 109 2436 12323 15090 库存金额 (万元) 价格待定 价格待定 19107 12488 31595 说明 关系户占认购 空房 4套特殊户型, 2套三居产品(全部已认购), 9套一居产品(6套已认购) 带露台的特殊户型4套。已经认购房 源将于2013年1月-4月完成换签约工 作。项目实际可售库存为3套一居产 品。 —— 实际可售3套一居产品 注:车位销售均价不计入项目建面均价内 首创禧瑞都项目情况汇总 2012年项目实际困难 2011年底,受市场调控等方面影响,高端项目销售情况很不乐观,各竞争项目销售动作频出,并顺应政策及市 场变化调整预期。在此种环境下,我项目提前做好项目情况分析,遇到如下实际困难: 政策影响 产品影响 ?随着楼市持续调整、房价逐渐下跌,房地产调控的效果越趋于显著,高价房打压等政策风险等 问题是我项目的首要困难; ?受国家政策影响,禧瑞都项目客户的购买资格也大大受到限制; ?我项目所剩余房源基本为东西向一居、北向三居户型,而且面积110-170㎡,对于高端客群而 言仅适宜投资,不适宜居住,在限购、降价等大势不利的情况下,销售难度很大; ?项目需尽快决定新的营销方案,争取于大产证办理完成之前完成项目清盘工作,抢于二手房大 竞品影响 量低价入市之前。目前有迹象表明,2、3号楼二手房对外报价45000—55000元/㎡之间。 ?我周边竞争项目已经提前开展分销代理工作,各种推进销售动作频出,并顺应政策及市场变化 调整预期,成交均价均为55000元/㎡以下。 为了实现全年2.6亿的销售任务,提出如下营销举措,抢占楼市销售旺季 首创禧瑞都项目情况汇总 2012年项目营销策略执行 禧瑞都 & LANSON PLACE 巨匠联袂 顶级私宅市场探索新的发展模式,开启“超增值托管”的全新概念 以“租售并举”的全新模式全面保障客户的投资收益 2012年项目目标确立 ? 年度任务目标 1#楼2012年将进入尾盘销售,借4号楼大力宣传势力头进行强势销售实现清盘,销售近46套,项目 整体全年实现住宅销售额2.6亿元。 首创禧瑞都项目情况汇总 增加项目价值点,给与客户更多的购买信心。 ?“托管” 选择专业的第三方服务机构,提升了项目价值品质 ? 超增值 客户在买下顶级私宅的同时也打通其管理和增值渠道,完成资产的自由升值。 2012,财富家的新寓言 顶级私宅”超增值托管”时代 首创禧瑞都项目情况汇总 2012年度签约任务额26430万元,实际完成27307万元,完成任务额103% 2012年度完成情况 楼座 3号楼 1号楼 车位 总计 签约套数 1 30 22 53 签约总建面 (平方米) 175 4086 1015 5276 建面销售比例 (%) 0.66% 15.49% 0.00% 3.60% 建面均价 (元/平方米) 19086 63500 10118 61676 签约总金额 (万元) 334 25946 1027 27307 2012年禧瑞都项目项 目主要销售的产品为 1#楼中高层相对优质 房源,在坚持房地产 调控政策不动摇的情 况下,我项目依然提 前并超额完成了销售 任务。 PART 1 项目销售情况总结 PART 2 项目竞争市场情况分析 PART 3 2013年项目经营目标 PART 3 2013年项目营销策略方向及思路探讨 首创禧瑞都项目销售产品情况说明 2013年项目剩余产品情况 A、1、2、3号楼部分剩余产品的清盘销售。

B、4号楼板楼原计划与LASON合作作为服务式公寓租赁,持有经营,先2013年 计划将4号楼重新作为大户型顶级豪宅开盘销售。

根据上述两类产品的划分,报告的如下内容也分为两个方面进行对应阐述。 注:此统计数据不包含车位 北京市房地产高端市场情况 2012年成交均价排名(普通住宅/公寓) 名次 8 9 10 项目名称 北京财富中心 合生·霄云路8号 首创·禧瑞都 星源汇 红玺台 建邦·礼仕阁 北京公馆 太阳公元 瑞安·君汇 正源·金融世家 悠唐 套数 1 22 31 2 58 65 2 156 97 91 7 面积 (㎡) 319 10306.14 4261.55 490.3 12184.42 5285.24 433.14 26453.22 16749.06 10690.14 717.99 均价 (元/㎡) 68955 67087 61668 61188 60643 60495 59588 57909 57714 55961 55422 金额 2200万元 6.91亿元 2.63亿元 3000万元 7.39亿元 3.2亿元 2581万元 15.32亿元 9.67亿元 5.98亿元 3979万元 成交均价5—6万元/平方米 北京高端住宅市场从第一 季度成交量跌至谷底,到 二三季度回暖,再到第四 11 12 13 14 15 16 17 18 季度掀起一股成交热潮, 市场明显好于去年。尤其 是在年底,第四季度北京 高端豪宅市场成交量将普 遍有所上涨。 19 20 21 22 23 24 25 26 屯三里 北京尊府 远洋万和城 凌云名苑 紫御华府 四季世家 远洋万和公馆 金茂府 59 2 7 3 25 25 142 609 4537.47 340.96 2101.59 291.94 9114.86 7112.98 37558.91 105798.1 54264 52725 52429 52214 51992 51572 51070 50697 2.46亿元 1798万元 1.1亿元 1524万元 4.74亿元 3.67亿元 19.18亿元 53.64亿元 塔楼余房竞争项目市场分析 长安太和 基本情况:

楼盘类型:公寓 项目位臵:东城区长安街建国门内 开盘时间:2010年12月18日 项目以其城内最后稀缺位臵,坐左右紫禁城与CBD。项目所在金宝街的商业配套及周 边的豪华酒店、高档会所等顶级生活交相辉映,为其呈上不可复制的国际社交盛宴。 入住时间:2012年6月 物业费:7.8元/平方米/月 物业公司:第一太平戴维斯 整体销售均价:87897元/平方米 塔楼余房竞争项目市场分析 批售及产品: 长安太和 批售总量:共279套 批售楼栋:共1栋 精装标准:8000-10000元/平方米 户型面积:一居67㎡-130㎡ 二居107㎡-200㎡ 三居230㎡-370㎡ 销售楼号 酒店式公寓 批准销售 (套) 279 批售面积 (㎡) 51952.99 开盘日期 2010年12月18日 注:此统计数据不包含车位 塔楼余房竞争项目市场分析 成交情况: 更新月份 成交套数 成交面积 成交均价 成交总金额 (㎡) (元/平方米) 2012年12月 2012年11月 2012年10月 2012年9月 2012年8月 2012年5月 2012年4月 2012年3月 2012年2月 2012年1月 2011年12月 2011年11月 2011年10月 2011年9月 3 11 5 10 27 3 5 3 1 7 1 2 3 2 6 2 12 510.64 2634.76 808.04 1687.06 5399.37 869.43 1304.15 639.76 307.63 1577.39 201.44 381.05 922.82 535.3 764.6 439.84 2091.72 85418 95175 79747 76190 80739 103881 92876 134614 80517 87303 88465 85199 80315 79089 78699 103800 82201 4362万元 2.51亿元 6444万元 1.29亿元 4.36亿元 9032万元 1.21亿元 8612万元 2477万元 1.38亿元 1782万元 3247万元 7412万元 4234万元 6017万元 4566万元 1.72亿元 自2005开始,北京二环内已经不再新增住宅商品房项目建设 2011年8月 2011年7月 2011年6月 用地供应,连续8年的土地零供应使二环内住宅放量持续走 低,区域高端住宅的稀缺性已经直观的表现在价格和成交量 上,二环内的高端住宅一直表现坚挺。长安太各月成交情况 良好,且立项为70年非住宅,不受限购政策影响,全年实现 成交13.83亿元,成交75套,成交均价87897元/平方米。 2011年5月 2011年4月 2011年3月 2011年1月 2010年12月 合计 17 6 4 18 5 153 2351.2 847.73 1367.9 3754.05 1059.61 30455.49 78652 81785 92975 84118 87129 88131 1.85亿元 6933万元 1.27亿元 3.16亿元 9232万元 26.17亿元 塔楼余房竞争项目市场分析 瑞安〃君汇 项目在核心地块请世界顶尖的空间设计师团队操刀的户型设计打造城区8000平方米 的私家生态社区园林,凭奢华大户型彰显豪华品质尺度,高标准装修为该项目硬指 标增值。 基本情况:

楼盘类型:公寓 项目位臵:朝阳区工体北路4号 开盘时间:2011年12月 入住时间:2013年6月 物业费:17.6元/平方米/月 物业公司:高力国际 整体销售均价:57714元/平方米 塔楼余房竞争项目市场分析 批售及产品:

批售总量:共323套 批售楼栋:共2栋 瑞安〃君汇 户型面积:

70㎡—400㎡一居至四居 销售楼号 住宅 3号楼 总计 批准销售 批售面积 (套) (㎡ ) 139 184 323 24685.88 开盘日期 2011年12月3日 项目库存 28887.56 2012年12月13日 53573.44 203 注:此统计数据不包含车位 塔楼余房竞争项目市场分析 成交情况: 更新月份 2013年2月 2013年1月 2012年12月 2012年9月 2012年8月 2012年7月 成交套数 1 11 8 9 21 11 成交面积 (㎡) 65.65 2267.13 1908.82 1489.69 3378.81 1600.47 成交均价 成交总金额 (元/平方米) 74336 59235 71211 57553 58504 58777 488万元 1.34亿元 1.36亿元 8574万元 1.98亿元 9407万元 2012年6月 2012年5月 2012年4月 2012年3月 12 8 10 4 7 7 10 119 2206.63 1324.49 2014.32 604.49 1307.56 913.78 1945.68 21027.52 55533 54150 54951 55057 50193 54048 53441 58230 1.23亿元 7172万元 1.11亿元 3328万元 6563万元 4939万元 1.04亿元 12.1亿元 瑞安君汇项目与我项目同属一区域,该项目在11年底开盘至今 2012年2月 2012年1月 2011年12月 合计 成交情况平稳,12年底市场翘尾,该项目提高市场预期,加推 184套400平以上奢华大户型现房以满足市场需要。该项目12年 实现销售任务9.67亿。由于城市核心区的土地资源稀缺,土地价 值持续提升,加之项目改造8000平方米的私属园林,2013年该 项目价格将有提升至10万元/平方米。 塔楼余房竞争项目市场分析 屯三里 项目紧邻工人体育场,坐拥五大商圈,与国际化及时尚氛围浓郁的三里屯酒吧街隔 街相望,是集公寓酒店、商业、写字楼为一体的高端社区。项目的产品设计以绝无 仅有的奢适尺度,成就享乐主义产品必备的要素。 基本情况:

楼盘类型:公寓 项目位臵:朝阳区工体北路 开盘时间:2009年8月13日 入住时间:2012年5月10日 容积率:4.32 物业费:7.7元/平方米/月 物业公司:达尔文国际物业 整体销售均价:54264元/平方米 塔楼竞争项目市场分析 屯三里 批售及产品:

批售面积:19020平方米 批售车位:1024个(1:1) 户型面积:56-110 ㎡一居 项目楼高共计21层,4梯20户,层高3.3米,民 水商电,无天然气入户。 塔楼竞争项目市场分析 成交情况: 更新月份 2013年2月 2013年1月 2012年12月 2012年11月 2011年12月 2011年11月 2011年10月 2011年8月 2011年6月 2011年5月 2011年4月 2011年3月 2011年2月 2011年1月 2010年12月 2010年11月 2010年10月 2010年9月 2010年8月 2010年7月 2010年6月 2010年5月 2010年4月 2010年3月 2010年2月 2010年1月 2009年12月 2009年11月 2009年10月 2009年9月 合计 成交套数 2 6 14 45 3 9 25 9 6 5 6 5 3 11 30 20 28 25 21 4 11 11 112 52 12 34 42 62 38 13 664 成交面积 (㎡) 131.14 405.79 1001.86 3535.61 243.01 702.16 1900.45 623.15 371.21 321.81 484.8 336.31 188.58 930.44 2007.3 1343.47 1870.34 1746.8 1515.72 255.53 952.8 759.85 7636.57 4326.56 1049.8 3129.11 3530.61 4375.44 2924.37 869.84 49470.43 成交均价 (元/平方米) 20659 63462 55156 54011 56104 42868 47541 42078 47679 53842 52028 45315 68089 44457 49530 49128 54458 46743 51664 49668 58885 52496 45770 49918 48781 49935 54473 51272 47124 38178 49710 成交总金额 271万元 2575万元 5526万元 1.91亿元 1363万元 3010万元 9035万元 2622万元 1770万元 1733万元 2522万元 1524万元 1284万元 4136万元 9942万元 6600万元 1.02亿元 8165万元 7831万元 1269万元 5611万元 3989万元 3.5亿元 2.16亿元 5121万元 1.56亿元 1.92亿元 2.24亿元 1.38亿元 3321万元 24.61亿元 项目分两种产品,70年平层产品,均价45000元/平方米;及50 年loft主力产品单价80000元/平方米起,拉升了整体项目均价水 平,实现年销售任务2.6个亿。 塔楼余房竞争项目市场分析 项目地处东三环黄金地段CBD的核心位臵,向南是北京CBD核心,向北辐射了三大 世茂宫园 使馆区,西面是工体三里屯繁华核心,向东有团结湖公园12.3万平米绿荫,5.4万 平米湖面尽收眼底。 基本情况:

楼盘类型:公寓 项目位臵:朝阳区东三环北路 开盘时间:2010年11月8日 入住时间:2011年12月31日 容积率:6.89 物业费:5.88元/平方米/月 物业公司:上海世茂南京物业 整体销售均价:41789元/平方米 塔楼余房竞争项目市场分析 批售及产品:

批售总量:共202套 批售楼栋:共2栋 世茂宫园 精装标准:12000元/平方米 户型面积:一居105㎡-114㎡ 二居173㎡-198㎡ 三居209㎡-224㎡ 塔楼余房竞争项目市场分析 成交情况: 更新月份 2013年2月 2013年1月 2012年12月 2012年11月 2012年10月 2012年9月 2012年8月 2012年7月 2012年6月 2012年5月 2012年4月 2012年3月 2012年2月 2012年1月 2011年12月 2011年11月 2011年10月 2011年9月 2011年8月 2011年7月 2011年6月 2011年5月 2011年4月 2011年1月 2010年12月 2010年11月 2010年10月 2010年9月 2010年8月 2010年7月 2010年6月 合计 成交套数 2 2 3 4 1 3 3 2 6 3 1 3 4 5 17 6 6 14 20 4 11 8 2 3 14 9 12 2 7 11 4 192 成交面积 (㎡) 224.36 396.82 625.71 594.4 185.52 568.4 506.29 211 1272.94 409.41 220.9 667.89 636.98 886.29 3998.27 1268.05 1192.34 2712.78 3806.76 817.53 2539.08 1770.75 448.28 500.19 2772 1590.33 2023.8 219.96 1044.02 1589.79 605.86 36306.7 成交均价 (元/平方米) 43759 41088 39053 51044 45564 48176 44262 42018 42948 43413 33701 34505 38752 38030 46872 47880 51059 51277 48062 44599 52388 41652 39291 51970 52815 54933 47609 43991 42322 40552 28904 44274 成交总金额 982万元 1630万元 2444万元 3034万元 845万元 2738万元 2241万元 887万元 5467万元 1777万元 744万元 2305万元 2468万元 3371万元 1.87亿元 6071万元 6088万元 1.39亿元 1.83亿元 3646万元 1.33亿元 7376万元 1761万元 2599万元 1.46亿元 8736万元 9635万元 968万元 4419万元 6447万元 1751万元 16.93亿元 塔楼余房竞争项目市场分析 项目位于“第三使馆区”内,临近美国大使馆新馆。具有北美简约精致的国际化建 华远九都汇 筑风格。建筑立面以石材、玻璃、铝板为主要元素,独特而新颖,又与所在地域特 有的文化氛围相结合,从建筑形态上感受项目的高端性。 基本情况:

楼盘类型:公寓 项目位臵:朝阳区麦子店西路 开盘时间:2009年11月20日 入住时间:2011年8月28日 容积率:4.49 物业费:6.99元/平方米/月 物业公司:华远九都汇 整体销售均价:43557元/平方米 塔楼余房竞争项目市场分析 华远九都汇 批售及产品:

批售楼栋:共栋 批售总量:共474套(其中住宅239) 户型面积:一居70㎡-90㎡ 二居102㎡-129㎡ 三 居200㎡-255㎡ 批售车位:300 塔楼余房竞争项目市场分析 成交情况: 更新月份 2013年2月 2013年1月 2012年12月 2012年11月 2012年10月 2012年9月 2012年8月 2012年7月 2012年6月 2012年5月 2012年4月 2012年3月 2011年12月 2011年11月 2011年10月 2011年9月 2011年8月 2011年7月 2011年5月 2011年4月 2011年3月 2011年2月 2011年1月 2010年12月 2010年11月 2010年10月 2010年9月 2010年8月 2010年7月 2010年6月 2010年5月 2010年4月 2010年3月 2010年2月 2010年1月 2009年12月 2009年11月 合计 成交套数 4 4 5 12 9 18 13 7 24 7 6 9 3 7 6 5 6 7 3 1 3 4 8 1 6 11 10 1 2 4 1 41 34 9 15 105 57 468 成交面积 (㎡) 703.09 634.97 906.01 2030.5 1626.33 2067.93 1958.2 907.64 2193.15 1355.37 1187.96 1648.8 698.36 1040.34 839.6 707.67 761.25 1002.83 417.83 151.86 640.11 593.96 1328.28 103.71 856.38 1465.85 1128.75 103.71 213.71 757.44 105.96 6452.65 5472.45 1186.73 2491.87 15972.27 7547.68 69261.2 成交均价 成交总金额 (元/平方米) 51736 3638万元 46143 2930万元 48576 4401万元 43016 8734万元 44251 7197万元 39270 8121万元 45282 8867万元 39171 3555万元 36129 7924万元 47883 6490万元 46909 5573万元 45085 7434万元 52768 3685万元 41949 4364万元 41795 3509万元 44956 3181万元 38287 2915万元 42619 4274万元 39828 1664万元 46958 713万元 49732 3183万元 40629 2413万元 41917 5568万元 49354 512万元 40238 3446万元 41598 6098万元 35859 4048万元 48618 504万元 43936 939万元 47036 3563万元 47612 504万元 46294 2.99亿元 43575 2.38亿元 41188 4888万元 37006 9221万元 35900 5.73亿元 33828 2.55亿元 43431 28.06亿元 项目住宅均价56000元/平方米,公寓均价45000元/平方米。 塔楼余房竞争项目市场分析 项目毗邻CBD核心区,位于金茂生活区,是距离CBD核心区最近的成熟生活片区, 与国贸、华贸、百盛三大商圈车程不过5分钟。 金茂府 基本情况:

楼盘类型:公寓、行政公馆 项目位臵:朝阳区广渠路15号 开盘时间:2011年4月17日 入住时间:2013年6月 容积率:2.25 物业费:6.5元/平方米/月 物业公司:金茂物业 整体销售均价:50697元/平方米 塔楼余房竞争项目市场分析 批售及产品:

批售总量:共660套 批售楼栋:共17栋 装修标准:6号楼10000元/平方米 8号楼8000元/平方米 金茂府 户型面积:

80㎡—300 ㎡一至五居 批售车位:共1376个(地下1361个,地上15个) 塔楼余房竞争项目市场分析 成交情况: 更新月份 2013年1月 成交套数 15 成交面积 (㎡) 3592.11 成交均价 (元/平方米) 52444 成交总金额 1.88亿元 2012年12月 2012年11月 2012年10月 2012年9月 2012年8月 2012年7月 2012年6月 2012年5月 2012年4月 2012年3月 2012年2月 2012年1月 2011年12月 2011年11月 2011年10月 2011年9月 2011年8月 2011年7月 2011年6月 2011年5月 2011年4月 合计 8 107 60 72 71 86 65 25 35 41 25 14 45 45 70 26 22 38 49 198 120 1237 2439.87 10651.35 9671.46 19782.58 16887.39 9780.86 12734.08 8371.18 6653.5 4755.25 2843.76 1226.81 4876.69 5476.31 8047.73 4413.8 2985.81 5353.62 7950.1 44280.76 12811.92 205586.94 54269 47417 51707 54575 52883 43372 49824 54476 49571 45102 47849 47579 44381 44213 44596 43970 45102 44010 44133 44605 40875 47589 1.32亿元 5.05亿元 5亿元 10.8亿元 8.93亿元 4.24亿元 6.34亿元 4.56亿元 3.3亿元 2.14亿元 1.36亿元 5837万元 2.16亿元 2.42亿元 3.59亿元 1.94亿元 1.35亿元 2.36亿元 3.51亿元 19.75亿元 5.24亿元 97.84亿元 项目开盘推出均为小户型产品,加之成交单价偏低,受市场追捧。 年中项目提高品质,推出项目106套300平方米以上的四、五居 楼王大户型终极改善自住产品,均价提高至6万元/平方米,实际 成效均价55000元/平方米。该项目300平方米四居产品总价与 我项目170三居的产品总价相比优势显著。在2012年该项目实 现销售任务53.64亿。 塔楼余房竞争项目市场分析 随着CBD及朝阳公园区域的项目逐渐成熟,二手房市场的供应量逐渐加大,此类项目由于拥 有良好的客户口碑及成熟社区配套,对项目后期的销售将产生一定的竞争关系。 CBD及朝阳公园区域二手房销售情况总汇 项目名称 面积(平方米) 60,70,78 89 110-140 147-200 115 户型 开间 一居 二居 三居 二居 价格(万元/平方米) 6.5万 6.6万 6.7万 6.8万 4.5万-5万 备注 新城国际 圣世一品 世茂宫园 175 110 175 110-150 140-200 240 110 三居 一居 二居 二居 三居 三居 一居 二居 三居 一居 二居 三居 5万 4.2-5万 4.5-4.8万 4.7-5.5万 4.5-5.5万 6万 5.6-5.9万 5.6 5.3-5.5 8-11万 8.6-12万 板楼 无报价 基本一房一价 顶层 顶层未成交 财富中心 金地花园 112-123、148 180-190 110 御金台 250-350 350、450、550 塔楼余房竞争项目市场分析 2012年高端住宅市场小结 2012年住宅市场成交量的复苏已经逐 步反映在售价上,出现成交量、价格 齐涨的情况。高端项目行情也受整体 市场影响呈现翘尾行情,备受业内关 注。受限购、限贷等政策依然指向投 资需求入市,虽然价格上涨幅度放慢, 但刚需客户仍然存在,豪宅产品的稀 缺性是价格上涨的根本因素。监测项 目中,瑞安君汇在2012年低推出高品 质大户型产品,且通过项目改造已确 项目 长安太和 瑞安·君汇 屯三里 世茂宫园 九都汇 金茂府 成交套数 75 97 59 38 110 609 成交面积(㎡) 15738.23 16749.06 4537.47 6785.73 15881.89 105798.1 成交均价 (元/平方米) 87897 57714 54264 41789 43557 50697 成交总金额 (亿元) 13.83 9.67 2.46 2.8321 6.8296 53.64 定2013年提高均价10万元/平方米以 上。 北京市房地产高端市场情况 2012年成交均价排名(普通住宅/公寓) 成交均价7—10万元/平方米 2012 年 全年 北 京售价 超过 7 万元 / 平方米的顶级住宅成交 达到了 93 套,从成交均价排 名上看在10 万元 / 平方米以上 的成交量高达到了7 套。但实 际成交均价在10 万元/ 平方米 以上的项目远不止此,如朝 阳区的霄云路8 号等。区域高 端住宅的稀缺性已经直观的 名次 1 2 3 4 5 6 7 项目名称 钓鱼台七号院 西单·上国阙 霞公府 中轴国际 长安太和 励骏华庭 盘古大观 合生·霄云路8号 行政区 海淀区 西城区 东城区 东城区 东城区 东城区 朝阳区 套数 5 2 4 1 75 3 3 22 面积(㎡) 2003.21 461.25 1976.94 483.13 15738.2 3 759.18 1837.62 10306.1 4 均价 (元/㎡) 155022 101437 97032 88318 87897 79049 72455 67087 金额 3.11亿元 4679万元 1.92亿元 4267万元 13.83亿元 6001万元 1.33亿元 6.91亿元 表现在价格和成交量上。 顶级豪宅竞争项目市场分析 钓鱼台七号院 基本情况:

楼盘类型:公寓 项目位臵:

海淀区玉渊潭公园北岸 开盘时间:2009年6月28日 入住时间:2011年5月 容积率:2.58 物业费:9.5元/平方米/月 物业公司:中粮凯莱物业 整体销售均价:155022元/平方米 凭借“西贵”的区位及稀缺的城市湖景资源,打造了北京顶级豪宅。建筑布局方 式使景观资源最大化,保持了项目景观均好性,湖景尽收眼底。 顶级豪宅竞争项目市场分析 批售及产品:

批售总量:共106套 车位配比:1:2.5 批售楼栋:共4栋(1栋6层、1栋8层、2栋13层) 精装标准:8000元/平方米,3梯2户 户型面积:三居350㎡-470㎡ 四居320㎡-1075㎡ 销售楼号 1号住宅楼 2号住宅楼 3号住宅楼 4号住宅楼 总计 批准销售 (套) 24 26 45 11 106 批售面积 (㎡) 10053.4 7789.76 14289.16 4543.58 36675.9 开盘日期 2009年6月28日 2009年6月28日 2009年6月28日 2010年1月28日 项目库存 (套) 15 注:此统计数据不包含车位 顶级豪宅竞争项目市场分析 成交情况: 成交面积 (㎡) 663.45 979.43 360.33 589.52 885.98 313.77 313.13 2398.59 1558.07 999.81 764.54 1405.32 1844.4 699.34 627.54 1604.2 4191.44 1689.7 1817.37 2491.98 1023.29 5439.15 1522.81 34183.16 成交均价 (元/平方米) 150000 156590 160003 128579 146497 124277 135966 133079 96440 96150 101909 102297 89833 80645 74275 83982 71086 67844 72202 72137 67328 63957 72803 更新月份 2012年8月 2012年7月 2012年6月 2011年10月 2011年8月 2011年3月 2011年2月 2011年1月 2010年10月 2010年8月 2010年7月 2010年6月 2010年4月 2010年3月 2010年2月 成交套数 2 2 1 1 2 1 1 7 3 2 2 3 5 2 2 4 12 5 5 6 3 16 4 91 成交总金额 9952万元 1.53亿元 5765万元 7580万元 1.3亿元 3899万元 4258万元 3.19亿元 1.5亿元 9613万元 7791万元 1.44亿元 1.66亿元 5640万元 4661万元 1.35亿元 2.98亿元 1.15亿元 1.31亿元 1.8亿元 6890万元 3.48亿元 1.11亿元 30.4亿元 钓鱼台七号院接近销售尾期,目前仅剩余3套平层及部分顶层毛坯大 户型,实现成交5套,年销售均价155022元/平方米,居2012年北 京市成交均价榜首。 2010年1月 2009年12月 2009年11月 2009年10月 2009年9月 2009年8月 2009年7月 2009年6月 合计 102082 钓鱼台7号:极度稀缺的地段价值 区位:西三环,毗邻钓鱼台贵宾馆 ?区位:国家政务区核心。

?四至:毗邻玉渊潭北岸,东侧紧邻钓鱼台国宾馆。高等学府 云集,文化气氛浓厚。金融街核心区尽在咫尺。

?交通:毗邻多条环路及主干道,四通八达。

?配套:周边名校云集,北大、清华、人大等,人文气息浓郁。

?景观:玉渊潭公园 规划:沿玉渊潭湖面一字排开,直面一线水景 ?建筑规划:沿玉渊潭湖面一字排开,直面一线水景 ?产品规划:精装106席300-600平方米湖岸大宅 ?园林规划:中西合璧的造园理念,北侧端庄雅致,南侧百米 沿湖景观,园林与湖面交相呼应,呈现自然和贵之势。 钓鱼台7号:极度奢华的建筑户型打造 建筑:遵循自然与建筑统一,呼应玉渊潭湖面 ?运用现代砌筑工艺及砖石材料,端庄、低调、内敛的高贵气 韵 ?在材质上选用德国进口的红砖、原铜、石材,庄严、沉稳而 不失现代感 ?在建筑立面上运用十二章纹等设计,细节中体现高贵气质 ?干挂清水砖幕墙系统 户型:精装106席300-600平方米湖岸大宅 ?3.4米豁朗层高,7-12米客厅面宽,270度瞰景户型 ?首层复式与顶层大平层设计满足客户尊贵生活需求 ?精装交房标准15000元/平米,采用 简约新古典风格,用材 采用典雅色彩大理石及进口门窗厨卫配备,档次和品味均受到 客户肯定 钓鱼台7号:顶级的配套与服务 充满细节考究与尊贵品质的配套服务 ?考究的细节配套 项目的停车地库是一个亮点,地库装修精致,有五星酒店感, 从地库进入就能够体现出项目的豪宅气质。

?物业服务 项目聘请中国一流的物业管理专家以五星级国际标准作为服 务理念,特针对业主未来生活的尊贵需要,作为家庭空间的 延伸。

?配套及服务 项目设立功能齐备的家庭会客式私属会所。提供量身定制式 的私人管家服务。包括中西料理及家宴定制、25米长游泳池, 健身房,SPA及美容美发私属服务、红酒与雪茄的品质鉴定 及窖藏在服务等。 钓鱼台7号:顶级的合作团队 ?建筑设计:清华大学建筑设计研究院 ?园林设计:EDA国际 ?物业服务:凯莱物业 ?室内设计:李玮珉,GENSLER、加拿大戴维国际设计公司等。 顶级豪宅竞争项目市场分析 物业服务 全方位案例防范秩序维护服务:全闭路监视系统、红外防穿越系统、可视对讲系统、24小时监控中心、 门磁、窗磁报警等全方位安防智能化系统 24小时专业绿化清洁服务:生活园区公共区域24小时专业人员保持清洁与维护,园区草坪、花木定期修 剪与养护,草长不超过20厘米等清洁绿化服务,力求为居者营造洁净生态的宜居环境。

无忧的维修管理服务:公共设施设备运行完好、24小时专线报修、15分钟内到达现场进行专业修复或维 修方案。 全方位私属管家服务:管家每日播报、宠物代养、电话留言、临寄物品以及代订机票、酒店、餐厅、鲜 花、牛奶等无偿服务;更可根据居者不同需求提供机场全程接送服务、国内医师的代约或上门服务、私 家花园的绿化养护、车站邮局代取行李包裹、代修鞋子、代修家用电器等私属服务。 顶级豪宅竞争项目市场分析 精装标准:15000元/平方米 外立面:红砖、石材、原铜、钛鋅板 供水:市政24小时热水 排水:瑞士吉博力同层排水 供气:燃气入户 采暖:集中供热,地板采暖 通讯:预留2个电话接口、网络入户 电梯:日本三菱原装 户门:德国biffar或同档次品牌 窗户:威盾或同档次品牌 门禁系统:一卡通门禁 电视系统:有线电视 空调系统:三菱或同档次品牌 安防系统:闭路监控、电子巡更 停车系统:速宾地下停车系统 吸尘系统:埃迪士中央吸尘 信报箱:大堂集中报箱 钓鱼台7号:顶级奢华的大堂等公共空间实现 品质奢华、大气磅礴的大堂 精致典雅的通道长廊 星级品质的地下停车库 顶级豪宅价值匹配——钓鱼台7号 外在价值(标准) 土地价值 城市中心 稀缺地段 城市中心 稀缺景观 内在价值(基本属性+内在气质) 产品价值 国际化规划 顶级材料 阔绰户型 高端精装 奢华公共 空间 服务展示价值 五星级物 业服务 高端商业 会所配套 顶级品牌价 值合作 西二环 钓鱼台 政务核心 玉渊潭 一线水景 中西结合 300-600 奢华大堂 国际顶级 平米 私属会所 车库 凯莱 全精装 国际化 大师级 全匹配,全方位、无死角豪华配置 顶级豪宅竞争项目市场分析 霞公府 基本情况: 楼盘类型:公寓 项目位臵:东城区北京饭店北侧 开盘时间:2010年8月15日 入住时间:2011年10月30日 容积率:3.15 物业费:20元/平方米/月 物业公司:世邦魏理仕 整体销售均价:97032元/平方米 项目以其长安街的黄金区位,坐拥中国核心的核心。周边的商业配套及星级酒店也提 升了项目价值,加之400平大户型设计及高阔的大堂设计体现高尚气派的品质生活。 顶级豪宅竞争项目市场分析 批售及产品:

批售总量:共74套 车位配比:189位 批售楼栋:共1栋(1座、2座) 精装标准:15000元/平方米 户型面积:三居350㎡ 四居429㎡-591㎡ 销售楼号 公寓(住宅) 批准销售 批售面积 (套) (㎡ ) 74 开盘日期 项目库存 (套) 44 34689.66 2010年8月14日 注:此统计数据不包含车位 顶级豪宅竞争项目市场分析 成交情况: 更新月份 2012年12月 2012年11月 2012年5月 2012年1月 2011年12月 2011年8月 2011年7月 2011年6月 2011年5月 成交套数 1 1 1 1 4 1 1 1 1 成交面积 (㎡) 443.56 591.07 351.24 591.07 1990.94 351.24 591.07 497.74 459.38 成交均价 成交总金额 (元/平方米) 88239 98126 83536 110557 106412 87212 104129 103756 125561 3914万元 5800万元 2934万元 6535万元 2.12亿元 3063万元 6155万元 5164万元 5768万元 2011年4月 1 2 2 3 6 1 2 29 429.22 887.12 817.07 1369.26 2716.55 591.07 992.96 13670.56 102754 130310 96909 97653 88465 96743 107910 101767 4410万元 1.16亿元 7918万元 1.34亿元 2.4亿元 5718万元 1.07亿元 13.82亿元 年底楼市聚焦顶级豪宅,在楼市的最后两个月里,整体楼市 行情呈现翘尾行情,尤其是顶级豪宅备受业内关注。霞公府 项目在最后两个月共成交2套,全年实现成交4套,2012年 2011年2月 2011年1月 2010年12月 2010年11月 2010年10月 2010年9月 合计 成交均价97032元/平方米。项目建委报价10万元/平方米, 虽然2012年成交均价尚未达到10万,但实际成交4套有3套 为低楼层,且项目整体销售均价已经超过10万元/平方米。 顶级豪宅竞争项目市场分析 装修标准:13000—15000元/平方米 外墙:西班牙进口陶板 供电:三路供电系统:极大保障用电安全 电梯:三梯两户、智能身份识别,上海三菱 采暖:地板采暖系统 门窗:铝合金断桥隔热双层窗,比利时 瑞那斯系 统(比利时) 洁具:唯宝、杜拉维特同档次品牌 窗户:五金的索宾柯(比利时) 电器:美诺 大堂门:全自动水晶旋转门(德国博思) 厨房:博德宝,爱米默同档次品牌 门禁系统:指纹密码识别 空调系统:集中中央空调 安防系统:智能安防系统 项目大堂 顶级豪宅竞争项目市场分析 销售中心 顶级豪宅竞争项目市场分析 会所 霞公府会所配备了阳光游泳池、茶艺室、VIP室、健身房、韵律 操房及儿童活动室,为客户提供多标准化的高品质服务。 顶级豪宅竞争项目市场分析 物业服务 管家式物业服务 一站式关键服务 24小时五星级酒店标准迎宾服务 24小时保安服务 七级安全屏障服务 专属房车服务及代客泊车 健身私人教练服务 私人医疗顾问服务 私人物品代购服务 私人酒窖服务 私人保险柜服务 商务及私人助理服务 房屋清扫整理服务 送餐服务 私密性服务 。。。。。。。 顶级豪宅竞争项目市场分析 项目卖点分析 地理位置 紧邻故宫、中南海、王府井,占据北京最尊贵 地段。以其长安街的黄金区位,坐拥中国核心 的核心。繁华市区,周边商业气息浓厚。

综合类物业 区域集商业、酒店、服务式公寓、会议中心、 商档公寓、停车场及综合配套设施等为一体的 高档综合类物业。

空间设计务 突出业主生活,配备红酒储藏间、专用视听室 等休闲设计,智能化家居系统,中央吸尘系统, 中央空调空气加温系统,直饮水等诸多人性化 设施。 顶级豪宅竞争项目市场分析 项目定位高端人群身份及品位,鼎力奉献400—500平方米大户型豪宅,凭借突破市场 霄云路8号 水平的国际标准产品品质、超大面积原生态森林环抱区域价值、顶级设计团队承建的超 级会所及国际级高端酒店管理集团提供世界顶级物业服务,全面超越市场价格水平,实 现北京经典豪宅传奇。 基本情况:

楼盘类型:公寓 项目位臵:朝阳区霄云路8号 开盘时间:2011年9月 入住时间:2013年6月 容积率:2.74 物业费:8元/平方米/月 物业公司:合生华府酒店管理公司 整体销售均价:67087元/平方米 顶级豪宅竞争项目市场分析 批售及产品 批售总量:共432套 批售车位:147 批售楼栋:共4栋 户型面积:四居450㎡-520㎡ 销售楼号 d-1#住宅楼 d-2#住宅楼 d-3#住宅楼 D-5#住宅楼 总计 批准销售 批售面积 (套) (㎡ ) 104 112 112 104 432 46571.82 50498.98 59375.28 开盘日期 2011年9月27日 2009年4月26日 2009年4月26日 项目库存 215 46241.62 2008年11月25日 202687.7 注:此统计数据不包含车位 顶级豪宅竞争项目市场分析 成交情况: 更新月份 2012年11月 2012年10月 2012年9月 2012年7月 2012年6月 2012年4月 2012年3月 2012年2月 2011年12月 2011年11月 2011年9月 2011年8月 2011年6月 2011年5月 2011年2月 2011年1月 2010年12月 2010年11月 2010年9月 2010年8月 2010年7月 2010年6月 2010年5月 2010年4月 2010年3月 2010年2月 2010年1月 2009年12月 2009年11月 2009年10月 2009年9月 2009年8月 2009年7月 2009年6月 合计 成交套数 3 3 1 5 4 1 4 1 1 2 1 1 1 2 8 2 2 4 1 20 1 4 4 18 25 1 5 16 26 19 16 8 7 1 218 成交面积 (㎡) 1341.37 1544.2 515.1 2306.4 1782.88 445.72 1856.47 514 445.72 960.82 515.1 434.04 446.74 876.6 3808.16 949.14 868.08 1752.95 446.74 10288.86 438.13 1761.56 1752.95 7991.2 10908.59 438.13 2195.08 7040.38 11432.02 8424.45 7057.8 3565.31 3109.78 434.04 98648.51 成交均价 (元/平方米) 57854 91135 85080 63162 52816 56054 63670 89915 47162 70796 89997 80551 99961 83883 87915 92637 80030 68056 59995 81055 78796 75981 62412 64415 59323 55353 56935 57620 52846 52546 50187 55623 48400 50000 68299 成交总金额 7760万元 1.41亿元 4382万元 1.46亿元 9417万元 2498万元 1.18亿元 4622万元 2102万元 6802万元 4636万元 3496万元 4466万元 7353万元 3.35亿元 8793万元 6947万元 1.19亿元 2680万元 8.34亿元 3452万元 1.34亿元 1.09亿元 5.15亿元 6.47亿元 2425万元 1.25亿元 4.06亿元 6.04亿元 4.43亿元 3.54亿元 1.98亿元 1.51亿元 2170万元 62.18亿元 霄云路8号项目3、5号楼在售,3号楼市场报价120000元/平 方米,5号楼市场报价130000元/平方米,均包含12000元/ 平方米精装修,但在建委实际成交价中,在报价的基础上扣 除了12000元/平方米的精装修费用,2012年该项目的成交 均价已经突破10万。 顶级豪宅竞争项目市场分析 中式私人管家,24小时恭候指令 率先在国内推行“TTM”管家服务模式,以契合东方人的生活 传统,为您配备“一对一”的中式私人管家。此外该项目还积极 与燕莎商圈的多家酒店、商场、教育、医疗机构建立VIP会员关 系,把报备内涵延伸至社区之外,让业主享受到更多的便利与尊 崇,尽享生活厚赐。 顶级豪宅竞争项目市场分析 四种风格定制选择+七星级酒店装修标准 项目室内七星级酒店装修标准,首层架空。

装修配有四种风格可供选择定制,可达到拎包入住水平,主人卫浴配有 双人按摩浴缸、液晶电视、淋浴、SPA等奢华享受设施 设备设施:

5A级智能安防系统,电梯挑高3米豪华轿箱装修,智能刷卡,VRV户式 中央空调系统,恒温恒湿 分户地采暖系统,新风系统达国家要求标准的2倍 另有中央除尘系统、净化水系统、铜管软水系统、循环热水系统、同层 排水系统、家居智能安防系统、降噪系统等。 霄云路8号:极度稀缺的地段价值 燕莎商圈+使馆区+三大公园旁 ?北京第一个纯粹的名流居住区,毗邻美国海外最大的A级使 馆及第三使馆区 ?亚洲最大的城市公园——朝阳公园、太阳宫公园、丽都花鸟 园 ?连接北京CBD、燕莎商圈、奥运场馆、机场等核心功能区 朝阳公园+40万平米原生森林湖景 ?面朝北京中央公园——朝阳公园,俯瞰288公顷绿地+68公 顷水系 ?收纳四环内唯40万平米林海作为私家园林,独享庞大面积 的原生深林,采用中式风格,在自然资源基础上加入了大水 法等园林建筑群,在市中心地段社区园林景观顶级首席。

?门庭雕塑景观、殿阁、牌楼、院落、溪水瀑布,营造媲美天 成的园艺瑰宝。 霄云路8号:极度奢华的建筑户型打造 建筑:皇室建筑典范,高档石材运用 ?外立面以欧式正统皇家建筑经典为范本,融入现代建筑科技 材料,采用世界尖端的实现手段突破创新,尽显高档品质。

?室外高档石材 ?室内七星级酒店装修标准 ?首层架空 户型:450平米奢华大宅 ?450平米通透格局 ?平层别墅功能,西式设计风格融入中式流线 ?三梯两户,主仆分户,智能刷卡 ?超大会客厅,270°全景落地窗 ?奢华主卧套增加家庭厅功能 ?12000元标准精装修,拎包入住。室内空间装修设计均由 香港著名设计师徐少娴女士主笔 霄云路8号:顶级奢华的大堂等公共空间实现 三大主题会所,高端生活配置 ?三大主题会所 霄云会:与香港马会会所联姻,地上二层,地下二层,会员 制,需要三个会员介绍才能入会,入会费100万元。

运动主题会所:有高尔夫、网球场、泳池等活动场所。

泛会所:提供藏酒,餐包等服务。 ?会所建筑特色 :王府建筑形式的三层会所和两层建筑面积 1000平米的现代四合院会所(霄云会)古色古香。

?私家酒窖 每栋建筑地下二层规划了私家酒窖和私人收藏室。 使馆级待遇蕾丝瑞士银行的安全保管功能,使高端客户的收 藏会客展示需求得以满足。 霄云路8号:七星级泛会所大堂 泛会所大堂,七星级标准建筑 ?泛会所大堂号称七星级标准打造,艺术造型与天花吊顶,配 豪装灯饰,高级仿石玻化砖,局部造型墙饰品,高级仿石玻 化砖拼花铺地。

?大堂首层:极奢侈社交平台,包括待客会谈区域,规划艺术 展示区、引园林景观入室内。

?大堂地下:地下一层,私人管家公寓;地下二层,私人酒窖 服务,私人收藏室服务,私人会客厅。 霄云路8号:全面配置顶级设备设施 全套顶级设备设施 ?5A级智能安防系统 ?电梯挑高3.5米,豪华电梯厅、轿厢装修、智能刷卡 ?VRV户式中央空调,恒温恒湿 ?分户地采暖系统 ?新风系统能力达国家标准2倍 ?中央除尘系统 ?水净化系统 ?铜管软水系统 ?循环热水系统 ?同层排水系统 ?家居智能安防系统 ?降噪系统 霄云路8号:顶级的合作团队 ?卓越的美国设计团队,遵循世界顶级设计思想,比肩美国中央公园公寓豪宅,。著名建筑大师写实东方 欧陆经典建筑美学,打造出极具震撼力和亲和力的艺术美感。 ?波士顿国际设计集团/LCLAlimited ?特聘国际知名设计大师单秀娴女士担当景观主设计 ?G.I.L 特聘美国波士顿设计集团的亚太集团首席执行官朱俊夫先生亲自设计。 顶级豪宅价值匹配——霄云路8号 外在价值(标准) 土地价值 城市中心 稀缺地段 城市中心 稀缺景观 内在价值(基本属性+内在气质) 产品价值 国际化规划 顶级材料 阔绰户型 高端精装 奢华公共 空间 服务展示价值 五星级物 业服务 高端商业 会所配套 顶级品牌价 值合作 朝阳公园 使馆区 40万平米 燕莎商圈 私家园林 皇室建筑 森林怀抱 400-500 七星级 平米 装修 全精装 国际顶级 三大会所 第一太平 国际化 大师级 全匹配,全方位、无死角豪华配置 顶级豪宅竞争项目市场分析 项目于北京第三使馆区,西部毗邻以燕莎购物中心、凯宾斯基饭店等为中心的燕莎商圈, 四季世家 是京城传统的高档涉外地区。项目与四季酒店集团合作,全面引进四季酒店服务管理, 与相邻的四季酒店融为一体,成为世界一流品牌合作的典范。 基本情况:

楼盘类型:公寓 项目位臵:朝阳区亮马桥路48号 开盘时间:2009年2月15日 入住时间:2010年11月3日 容积率:5.95 物业费:29元/平方米/月 物业公司:四季酒店物业管理公司 整体销售均价:51572元/平方米 顶级豪宅竞争项目市场分析 批售及产品 批售套数:212套 批售车位:700个 车位配比 :1:1.5 户型面积:二居242㎡-262㎡ 三居251㎡-265㎡ 四居318㎡ 顶级豪宅竞争项目市场分析 成交情况: 更新月份 2012年12月 2012年11月 2012年9月 2012年7月 2012年6月 2012年5月 2011年10月 2011年3月 2011年2月 2011年1月 2010年12月 2010年11月 2010年10月 2010年9月 2010年8月 成交套数 1 3 2 7 7 5 8 4 1 12 1 1 2 3 3 成交面积 (㎡) 266.04 861.65 532.08 1873.36 1873.03 1706.82 16244.12 1617.85 242.38 4292.96 250.98 302.26 516.51 750.29 778.92 成交均价 成交总金额 (元/平方米) 77601 2064万元 82503 70266 45340 38000 47808 43988 54495 71705 58883 81321 55044 80542 77315 75568 7109万元 3739万元 8494万元 7117万元 8160万元 7.15亿元 8816万元 1738万元 2.53亿元 2041万元 1664万元 4160万元 5801万元 5886万元 2010年7月 2010年6月 2010年5月 2010年4月 2 2 3 3 11 1 11 93 507.91 516.51 765.27 878.16 2965.24 265.53 2923.52 40931.39 77620 64715 76704 62315 72232 82785 66313 66503 3942万元 3343万元 5870万元 5472万元 2.14亿元 2198万元 1.94亿元 225214万元 北京四季世家户型面积为242-262平米两居、318平米三居, 2012年实现销售任务3.67亿元。 2010年3月 2010年2月 2010年1月 合计 顶级豪宅竞争项目市场分析 装修标准 公共通道:高级防滑磁砖地面、高档品牌磁砖到顶。天花板采用法国雅都牌高级乳胶漆。 公寓单元部分 户门:高级四防实木防盗门,配进口防盗门锁。

内门:高级复合造型实木门。

餐厅:进口大理石拼花地面,墙面为高档进口壁纸到顶,造型天花板涂法国雅都牌高级乳胶漆。 起居室:地面铺装台湾佳乐芙美轨道式实木地板;局部镶拼进口大理石;墙面为进口高档环保壁纸到顶;天花板 涂法国雅都牌高级乳胶漆。

卧室:地面铺装高级加拿大产杜邦认证地毯;墙面为进口高裆壁纸到顶;天花板为法国雅都牌高级乳胶漆。

阳台:地面铺装高级防滑地砖,高级铁艺护栏,喷塑铝合金封装阳台。 公寓设备部分 空调系统:进口日产大金VRV分体式变频空调。

饮水系统:采用澳大利亚克兰铜管经三级过滤输至每户,达到欧洲饮水标准。

热水:24小时生活热水供应。

电视系统:以光缆连接的有线电视系统,并预留多处插座。

室气过滤系统:每户配有多个德国产LUNAS新风过滤器。 顶级豪宅竞争项目市场分析 装修标准 结构:板式框架剪力墙结构 外墙:花岗岩贴面到顶 大堂:挑高6.9米的四季园林大堂 电梯:每座设五部日产富士达电梯 门窗:铝合金窗,高级双层真空玻璃,高档进口大理石窗台面 厨房:高级防滑砖地面,墙面贴高级内墙砖到顶;天棚为高档。铝合金吊顶;内装意大利高档ARAU CUCINE厨柜 及配套五金件 卫生间:主卫高档进口大理石地面及裙樯,墙面贴高级内墙砖;天棚为铝板吊顶。次卫地面铺装高级防滑地砖;配 澳大利亚进口科马节水型高级洁具及配套五金件,进口大理石洗面台 供电:市政双路供电,并附设应急发电机组、供电母线为美国square D品牌产品,电器设备为ABB品牌或同级产品; 开关为法国罗格即品牌产品 供水:市政供水 供气:天然气 消防:多重防范预警系统,连接中央监控中心,24小时监控 采暖:市政供暖,德国森德牌可调式散热片 通讯:光缆人户,综合布线,预留电话数据接口,并提供局域网络服务,可专线高速上网 顶级豪宅竞争项目市场分析 项目卖点分析 国际知名酒店管理品牌的成功引用 项目与四季酒店集团合作,无论是从项目案名,包装气 质,与相邻四季酒店的整体风格一体性,还是内部大堂 公共空间的装修和室内高端酒店精装修,以及四季的服 务感都将项目成功演变成了四季酒店的一部分,得到了 高端客户的认可,为销售提供了强有力的支持。 顶级豪宅竞争项目市场分析 项目卖点分析 公共空间特别是大堂,会所,以及室内精装的四季酒店 级高标准氛围营造。 顶级豪宅竞争项目市场分析 项目地处东三环北路,占据CBD规划的核心区域;北临京广中心,南接嘉里中心与国 御金台 贸中心,东隔三环与CCTV总部新址相望,共同打造CBD汇集商务与财富的城中之城。

财富中心周边商务设施林立,汇集了大批商务写字楼和星级酒店,吸引了众多国内外知 名企业入驻,集中的使馆区更是体现了“国际窗口”独特的优越处。

财富中心与周边 基本情况:

众多大型购物中心及特色娱乐休闲场所共同打造国际化生活社区。 楼盘类型:公寓 项目位臵:朝阳区东三环中路7号 开盘时间:2002年6月30日 入住时间:2005年3月31日 容积率:7.0 物业费:二期16-19元/平方米/月 一期1.00美元/平方米/月 物业公司:仲量联行 整体销售均价:68955元/平方米 顶级豪宅竞争项目市场分析 批售及产品 批售总量:二期御金台为地上60层 塔楼,地下4层,总高共199米, 180户 批售车位:270个 批售楼栋:共栋 户型面积:305㎡-440㎡ 顶级豪宅竞争项目市场分析 成交情况: 更新月份 2012年4月 2012年3月 2011年4月 2010年12月 2010年10月 2010年8月 2010年7月 2010年6月 成交套数 1 2 1 1 1 1 1 4 成交面积 成交均价 成交总金额 (㎡) (元/平方米) 319 24.68 304.96 572.88 304.75 415.93 348.89 642 68955 30235 86940 104733 86493 78144 61564 31103 2200 75 2651 6000 2636 3250 2148 1997 2010年3月 2009年12月 2009年9月 2009年8月 2009年3月 2009年2月 1 1 1 7 1 1 24 414.45 304.97 304.96 2205.05 322.13 375.46 6860.11 22656 37413 79321 51255 37808 40020 58331 939 1141 2419 11300 1218 1503 39477 御金台项目在售户型为305-440平方米三居四居,均价11万- 合计 16万/平米,高档精装修现房。2012年实现销售任务2200万 元。 顶级豪宅竞争项目市场分析 项目卖点分析 尊贵大堂设计及建筑设计 基于客户尊贵身份及社交生活,共设有五个大堂,地下大堂直通停车场, 首层11米挑高主入口大堂,御金台专属大堂,财富中心千禧专属公共大堂 及人性化电梯厅大堂 四叶风车状的平面布 局超高层建筑的风景 优势发挥到极致,确 保项目60%以上的户 型都拥有270度弧形 的视野和采光。无论 在客户餐厅,卧室还 是厨房卫浴区域,均 能享受到一览无遗的 城市繁华风景线 顶级豪宅竞争项目市场分析 项目卖点分析 完善的配套 商业配套共计:55000平方米 顶级名品店:8000平方米 商业街:25000平方米 餐饮:7000平方米 康乐休闲:10000平方米 文化娱乐:5000平方米(剧场、影院) 物业服务 仲量联行服务于本项目,并引入仲量联行独创 的电子社区管理方案,享受一站式网络服务, 业主享用来自新加坡顶级酒店品牌—千禧酒 店中提供的相关商务生活配套支持,如临时储 物、物品寄存服务,物品借助用服务等。 顶级豪宅的室内精装标准达到了10000-15000元/平米 价格区间 15万 8-10万 项目 厨 房 卧 室 橱柜 水槽/龙头 墙面 地面 墙面 钓鱼台7号院 德国GAAAENAU整体橱柜 霞公府 博洛尼、杜邦人造石 台面 / 霄云路8号 德国博德宝 德国博德宝 壁纸 复合实木地板 大理石 四季世家 长安太和 卫 生 间 门 窗 电 器 石材 防水乳胶漆石膏 顶棚 防水乳胶漆石膏吊顶 防水乳胶漆石膏吊顶 防水乳胶漆石膏吊顶 吊顶 地面 进口大理石 主卫生间进口大理石 拼花石材 石材 石材 进口砖 (主卫、次主卫)劳 洁具 唯宝 进口TOTO智能 进口TOTO智能马桶 米勒 芬、 龙头、花洒 主卧24K镀金拉丝,次卧镀银拉丝。

高仪 汉斯格雅和杜拉维特 德国唯宝 / 美国品牌耶鲁高级装 意大利卡门双开实木 入户门 德国biffar / / 甲门 复合门 意大利卡门双开实木 户内门 实木复合门 高级定制实木门 / / 复合门 入户门锁 智能锁密码钥匙 指纹密码识别系统 智能锁密码钥匙指纹 / / 比利时进口品牌瑞那 窗框 威盾或同档次品牌 断桥铝合金 断桥铝合金 断桥铝合金 斯双层中空 玻璃 双层中空 OW-E钢化玻璃 三层双中空 双层中空 电光玻璃 品牌 德国GAAAENAU 德国美诺 MELLE GAAAENAU 房电器:嘉格纳 冰箱、烤箱、微波炉、抽油烟机、 燃气灶、烤箱、抽油 7件(烟机灶具、冰 德国GAAAENAU(烟机 (烟机灶具、冰 明细 灶具五眼灶、洗碗机(德国 烟机、微波炉,冰箱、 箱、烤箱、微波炉、 灶具、冰箱、烤箱、 箱、烤箱、微波 GAAAENAU) 洗碗机 洗衣机、垃圾粉碎机) 微波炉) 炉) GAAAENAU 主卧墙面斑马纹皮质感的壁布。

石材、布艺和壁纸 次卧墙面丝质壁纸 主卧地面葡萄牙进口牛皮,次卧木 高级实木复合地板 地板 进口石材 进口大理石 德国爱米诺ALLMILMO 橱柜:意大利博 整体橱柜 洛尼 德国爱米诺ALLMILMO 壁纸 壁布 实木地板(四季酒店 统一装修) 石材 高级木地板 顶级豪宅竞争项目市场分析 板楼项目小结 竞争项目2013供应 项目 钓鱼台七号院 霞公府 霄云路8号 四季世家 御金台 成交套数 5 4 22 25 1 成交均价 (元/平方米) 155022 97032 67087 51572 68955 6套 (9套不可售) 42套 2013供应 中高楼层 350-470平三居、四居 高楼层 430-490平平三居、四居 400-500平三居、四居 中高楼层 240-317平两居-四居 —— 128套 (86套不可售) 70套 (20套不可售) —— 数据截止时间为2013年2月 顶级豪宅竞争项目市场分析 板楼项目大户型统计 项目 钓鱼台七号院 霞公府 霄云路8号 四季世家 御金台 8 —— 复式855-954 同等装修 套数 1 报价 (万元/平方米) 17 面积 (平方米) 平层1072 装修 同等装修 数据截止时间为2013年2月 顶级豪宅竞争项目市场分析 顶级豪宅客户来源分析 项目 钓鱼台七号院 霞公府 霄云路8号 四季世家 御金台 客户来源分析 对军队及大政府大院情结人为主要购买人员,不对外籍人员销售 成交客户中,京内外客户各占一半,由于该该单价高,面积大,客户范 围只针对高端成功人士,且不售外籍人员 涉外项目,以非京籍客户及能源类客户为主 以四季会员为主要客户来源 主要以CBD区域的跨国企业老板及国际金融、演艺圈客户为主 顶级豪宅竞争项目市场分析 顶级豪宅潜在竞争项目 长安8号 项目位置:朝阳区大望桥的东南角 产品户型:二居267-366平米 中赫—万柳地块 建设单位:中赫置地 项目位置:海淀区万柳 三居268-480平米 预计放量:共 273 户 产权年限:70年 物业类型:公寓 项目位于城西北的万柳低密度豪宅地块,最为万柳居 住区最后一块住宅用地入市。

目前该项目产品规划、价格尚未明确。2012年7月土 地竞拍楼面价3.38万元/平方米。判断项目于2013年下 装修情况:精装修 车位个数:833个 入市时间:2013年下半年 半年入市。 据了解中赫称此项目将做成比钓鱼台七号院更为顶级 的豪宅。 顶级豪宅竞争项目市场分析 二手房成交情况 项目名称 新城国际 圣世一品 世茂宫园 面积(平方米) 240-320 220 110 户型 四居 三居 一居 价格(万元/平方米) 7 5.5-6.2 5 备注 175 125 135-140 180-190 370 96 145-150、170 180-250 370 260-275 97 193 173 458-480 二居 一居 二居 三居 楼王 三居 二居 三居 楼王 三居 一居 二居 三居 四居 4.5 4.8-5 4.6-4.8 5.4-6.3 16 4.5 4.4-4.8 4.4-5.2 5.5 6.1-6.2 4.3 3.8 4 3.3-4.2 1月全月无成交 主力户型 楼王仅有两套房源 棕榈泉 公园大道 高尔夫公寓 九号公馆 高端项目成交分析 顶级豪宅特征综述: 1、在城市中心占有稀缺的黄金地理位置。 2、在城市中心占有稀缺的景观资源。 3、与顶级品牌的嫁接合作。

4、国际化规划建筑设计及顶级的材料配备。

5、考究的有品质公共空间配合5星级酒店的物业管理服务 6、300平米以上的大户型匹配高档精装修 7、全面服务高端人群的社区内部会所及商业配套 各竞争项目的核心竞争能力均比较突出 项目 名称 地理 位臵 凭借 西贵 的优 势区 位 功能构成 区域配套 中央政务核心区、 金融街核心区、科 技文化区 区内配套 2000平私属会所,私人酒 窖储藏等高档会员定制服 务 园林景观 拥有极为稀缺的城市湖 产品 钓鱼 台七 号院 霞公 府 地 拥皇 家气 位 派地 理位 优 臵 势 内部配套优 势 该项目紧邻王府井商街及各大顶级酒店,提供 业主全面生活配套 该项目紧邻金宝街,可为业主提供高档会所、 高端写字楼、购物中心、名车展厅和生活品味 厅等顶级生活配套 第三使馆区、燕莎 商圈 40000平米三大不同功能 的会所,开发商对于满足 业主的需求很用心。 景资源,亚洲最大的樱 奢华的内部 园林景观资 豪宅类300平以上大户 花园,四大皇家御用大 型设计 面积水域之一 源优势 —玉渊潭 空间设计 公园 奢华体验与完美触感的 高品质经典内、外装修 。指纹密码门禁系统保 证层峰生活的私密与安 全。400平的奢华户型 设计 ———— 奢华的内部 空间设计 长安 太和 霄云 路8 号 瑞安 君汇 左右 紫禁 城与 CBD 景观资源优 奢华的内部 CBD核心地标尽收眼底 势 空间设计 欧式皇家园林,40万平 园林景观资 米原生态森林、湖泊水 景融入大境 源优势 8000平米原生态社区园 林 尊贵400平奢华户型, 配臵万元以上的自选定 制装修风格装修 世界顶尖的空间设计师 团队操刀的户型设计等 ,均超出北京一般豪宅 标准 三里屯商圈、第三 使馆区、燕莎商圈 该项目紧邻三里屯商圈, 可为业主提供高档生活配 套 顶级豪宅项目销售表现 顶级豪宅市场销售平稳 顶级豪宅匹对塔尖级客群,产品在市场上具有独特性,受政策影响不大,一直销售较为平稳。

塔尖级财富圈层客群逐渐成熟,具备国际化视野,且人群基数逐步提升。

随着城市中心资源逐步减少,具备顶级豪宅基础用地逐步减少,顶级豪宅的供应量一直不大。 北京市场的城市顶级豪宅市场随着2012年的平稳销售,客户的认可度逐渐升高,顶级豪宅标 准日见明朗。 顶级豪宅项目销售表现 新政对豪宅市场影响 新政对普通住宅和顶级豪宅 的影响不同,以钓鱼台七号 院项目2011年及2012年成 交量价对比来看,价格呈上 涨形势,成交量走势平稳。

判断各豪宅项目在转现、改 造或加推大户型的情况下, 2013年价涨量稳。 判断2013年高端项目集体突破10万元均价 高端项目市场小结 高端项目发展新格局 ?根据数据监测,2012年目前 成交单价在9万元/平方米及以 上的钓鱼台七号院、霞公府等 5个项目,而瑞安·君汇、长安 太和等目前成交均价在8万元/ 平方米左右的顶级豪宅根据各 项目优势卖点不同,集体冲高 是具备价值支撑的。

?“市区豪宅顶级化”的现象 呈扩散化趋势。精英人群回归 ?顶级豪宅客群呈现国际化趋 势。根据项目成交客户分析, 城市潮的现象越演越烈,由于 城市交通拥堵等诸多因素,很 多精英人士为了节约时间成本, 选择城市核心区的顶级豪宅, 国际商务人群及高端涉外客群 占据项目成交客户比重较大, 包括自香港、台湾等地的国际 化大都市客户。高端人群投资 巨大的需求推动,加之由于城 市核心区的土地资源稀缺,土 地价值持续提升,助推了市区 豪宅顶级化的趋势。 渠道缺乏及高端物业的抗跌性 较强等原因,明年京城顶级豪 宅市场形势被业内看好。 判断2013年高端项目集体突破10万元均价

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