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摘要：房地产价格过快增长，行政干预收效不明显已经实际存在，并给普通人的生活带来困扰。房产税作为一种税收调控手段，在实施过程中也已暴露出很多问题。本文就房产税改革的问题进行分析和探讨，以期能够对税制改革有所裨益。
关键词：房产税 法律 改革
一、前言
近年来，我国的房价一路攀升，2010年北京新建商品住宅均价己达到20328元/平方米，同比2009年上涨42%。面对房价的快速上涨，各级政府均使用了多种行政干预手段，但曾被社会广泛看好的限制购房信贷和要求省级地方政府监管房价政策，最终未起实质性作用，中国的房地产市场似乎陷入了越调控越疯狂的怪圈之中。此时通过法律手段，以税收的形式调解分配模式成为新的关注焦点。
早在2010年5月27日，国务院就在批转发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中明确指出将深化财税体制改革，逐步推进房产税改革；随后于2011年1月28日，批准上海和重庆两地经各自进行对个人住房征收房产税改革试点。至此，对城市居民自住房征收房产税由猜想成为现实。
二、房产税的法律性质分析
房产税，是指在房地产保有阶段，以房屋、土地等不动产为征税对象，向房地产的所有人或占有人征收的一种税。房产税在特征上不仅具有一般税收的共同特征，同时也具有自身的特质。具体而言，其特征主要包括四个方面：
1）房产税是财产税
“财产税是以财产为征税对象，并由对财产进行占有、使用或收益的主体缴纳。”[1]由此可见，以不动产为征收对象的房产税显然属于财产税的一种，更是财产税的重中之重。
2）房产税是地方税
房产具有不可移动性，在不同地区房地产价格千差万别，价值也各不相同。所以房产税应结合地域特点作出调整，不能统一划价。因而，房产税具有地方税的典型特征。
3）房产税是直接税
直接税的纳税义务人即是税收的实际负担人。由于房产税的征收对象是不动产，其本身并不与其他行为发生经济关系，这就意味着房产税自身不会出现税负的转嫁，因而，房产税是直接税。
4）房产税是不动产保有阶段的税
不动产缴税环节有“取得、交易和保有”三个阶段，房产税是在房地产保有阶段，针对社会存量不动产征收的一种税，因而，房产税本身属于不动产保有阶段的税。
三、当前房产税征收现状分析与重庆、上海税改评析
从社会实效来看，目前我国的房产税并不能体现房产税本身所具有的这些调控职能。致使其本身的功能弱化主要有三个方面的原因：
第一，征税范围过窄。现行房产税征税范围限定在“经营性用房”，而居民个人所有的非营业用房产并未纳入房产税的征税范围，不利于对房地产市场的调控。
第二，计税依据不能反映房地产的真实价值。目前我国房产税的计税依据有两种，分别为从价计征和从租计征。这种计税依据存在以下两个方面的问题，即以房产原值作为计税依据无法反映房地产的市场价值，抑制房地产租赁市场的发展。
第三，税率设计缺乏灵活性。我国现行房产税的税率采取“一刀切”式的方法，并没有根据不同收入的人群设置不同的税率，没有体现出“差别化”的税率。这就意味着，无论房地产的持有者持有多少价值的房产，其在纳税数额的比例上是完全相等的，这也成为了房地产投机者对房地产进行投资，导致大量房产空置积压的原因之一。
针对上述现行房产税制度的弊端，重庆、上海两地进行了试点改革，但侧重点各不相同。
重庆市的房产税改革主要贯彻“低端有保障，中端有市场，高端有遏制”的原则，核心思想是对不同层次的房地产市场区别对待，主要突出对高端市场的遏制，主要特点是“范围窄、税率高”。对于重庆市而言，其房地产高端市场本身仍处于起步阶段，所涉及的范围相对较窄，对房产税的改革力度较弱，但其对未来房地产市场的调控有利，具有一定的“前瞻性”。上海的房产税改革原则 “以居民为主，以市民消费为主，以普通商品房为主”在此原则的要求下，上海的房产税改革“范围广，税率低”。但因其免征面积过大[2]和对已有房产既往不咎两大原因，此次改革涉及面仍然不广。
综上，目前中国房产税的征收体制存在较多问题，而房产税的改革试点虽有创新但过于温和且涉及面均较为狭窄，所以对房产税征收方案进行改革是势在必行的。
四、中国房产税征收改革方案
为配合我国房地产市场朝着良性循环的方向发展，作为地方税税种的房产税在税制设计中应体现公平、中性、简便原则，以宽税基、低税率的思路作为房产税的指导思想，具体对改革方案如下：
第一，逐步扩大房产税的征税范围。由现行的仅对“经营性用房”进行征税向而居民个人所有的非营业用房产扩大范围，加强对房地产市场的调控，打击房地产炒作行为。
第二，统一计税依据。在完善房产价值评估的前提下，将现行按房产余值征税和按租金收入征税改为统一按房产评估价值征税，价格由权威中介机构按照市场规则对房产现值进行评估。但是此种计税依据需要慎重使用，并严格监管，以防出现权力寻租的现象。
第三，采用浮动的有区别的税负形式。根据不同的房地产使用性质，不同的房地产所有人，以及房地产所在的不同地域，适用不同的税率。具体操作可由中央针对不同房产性质不同设定浮动税率范围，具体税率则由省级政府确定。
第四，房产税的减免。房产税的征收其主要目的并非为扩大税收来源，其本质目的为调控市场，调节分配，缩短贫富差距。所以在房产税征收时对普通居住用房的所有权人应该通过税收减免的方式减少他们的负担，而对于有特殊困难的群体则应给予其免税的政策，并从房产税的收入中支取部分款项用于保障性住房的建设。
注释：
[1]祝林林：江西省税务学校
[2]张守文.财税法学[M].北京：中国人民大学出版社，2007。转引自徐妍.财产税的若干基本问题探析[J].税务研究，2010,8:57
[3]本市居民家庭人均60平方米的免征面积。这就意味着，一个三口之家，其在180平方米的面积内，无需缴纳房产税
参考文献：
[1]中南财经大学 吴雪峰.对我国房产税制改革的思考[N].中国税务报；2000年
[2]周静玲.论我国房地产税收法律制度的完善[D].天津师范大学；2005年
