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【摘要】海南，我国最南疆的一个岛屿，有着自身的气候条件和交通环境，有着区别于大陆的自然生态环境，同时，海南也是我国最大的特区省份。海南被批准建设国际旅游岛之后，土地的发展与利用在海南未来发展显得尤为重要。马克思的地租理论是一套很完备的地租理论，也是我国社会主义地租理论发展的基础，是我国公有制体制下现有土地所有权和使用权分离的重要依据，通过马克思的地租理论形成土地的有偿使用，完善土地市场发展所需要的各种要素，同时也是制定土地流通价格的基础。基于以上的研究，在国际旅游岛背景下，研究海南土地在未来发展的重要作用有着积极而且不容忽视的意义。
【关键词】马克思；地租理论；海南；土地发展
海南，我国最南疆的一个岛屿，有着自身的气候条件和交通环境，有着区别于大陆的自然生态环境，同时，海南也是我国最大的特区省份。海南被批准建设国际旅游岛之后，土地的发展与利用在海南未来发展显得尤为重要。马克思的地租理论是一套很完备的地租理论，也是我国社会主义地租理论发展的基础，是我国公有制体制下现有土地所有权和使用权分离的重要依据，通过马克思的地租理论形成土地的有偿使用，完善土地市场发展所需要的各种要素，同时也是制定土地流通价格的基础。基于以上的研究，在国际旅游岛背景下，研究海南土地在未来发展的重要作用有着积极而且不容忽视的意义。
一、马克思地租理论的内容
地租是随着商品经济的发展逐渐发展起来的，可以说是土地商品化的产物。地租理论在土地使用过程中，通过合理规划利用土地资源，制定土地制定和法律政策、完善土地有偿使用制度，实现国民经济的分配，促进经济社会发展，提高农民生活水平，稳定农村和农业发展有着积极重要的指导作用。
马克思通过对资产阶级古典经济学地租理论的研究和分析，建立了比较完备科学的劳动价值理论、生产价格理论和剩余价值理论，同时以这些理论为依托，建立了马克思主义的地租理论。马克思在分析资本主义的地租问题时，在分析级差地租方面，按照地租的形成基础的不同，把级差地租分成了两种不同的形式：级差地租第一形式，也就是经常所说的级差地租Ⅰ，级差地租第二形式，也就是级差地租Ⅱ。
在马克思的《资本论》第三卷中对资本主义社会中所存在的土地所有权以及地租的本质上，进行了集中而且科学的分析。他指出：“对土地所有权的各种历史形式的分析，不属于本书的范围。我们只是在资本所产生的剩余价值的一部分归土地所有者所有的范围内，研究土地所有权的问题。”马克思在研究资本主义地租理论的时候，是以农业为主要背景的，也是最为典型的，因为农业资本要想获得利润，不仅要雇用劳动者，更重要的还要 租借土地所有者的土地，并且按照约定，租种土地者还要向土地所有者交纳租种土地所需要的地租。由此而言，针对海南的实际情况，海南仍然是以农业为主的省份，土地显得尤为重要，未来对海南土地的利用程度直接关系海南国际旅游岛的建设。
马克思地租理论的内容包括：资本主义土地所有权与资本主义地租的性质；资本主义级差地租与绝对地租；土地市场；土地价格等。通过对这些基础理论的研究和分析，并借助由此产生的我国社会主义地租理论，综合考虑海南未来如何使用土地、保护土地、可持续发展土地具有理论上指导的重要意义。
二、海南土地的实际发展与利用情况
1.海南土地规划情况
根据海南土地规划可以看出，海南的总土地面积为353.54万公顷，其中，农用地面积为282.64万公顷（4239.6万亩），占土地总面积的79.95%；建设用地面积为29.26万公顷（438.9万亩），占土地总面积的8.27%；未利用地面积为41.64万公顷（624.6万亩），占土地总面积的11.78%。
2.土地利用的主要特点
海南省资源禀赋和产业结构特色鲜明。全省土地利用的主要特点是：中部高、四周低的岛屿地貌形态，决定了圈层分布的土地利用空间格局；农用地的多宜性特征明显，林地和园地面积比重大；以旅游业为主导的产业特点，客观上要求土地利用保持低容积率、低建筑密度和高植被覆盖率，土地节约集约利用总体水平还较低；滨海平原地区既是优质耕地和基本农田集中的地区，也是人口集中和产业集聚的地带，保护耕地与保障发展用地的矛盾较为突出。
3.土地利用所面临的问题
土地是海南发展的基础，但是随着经济和社会地不断发展与需要，海南的土地情况面临着前所未有的挑战：首先，耕地保护形势更加严峻。海南目前的人均耕地面积是1.31亩，低于国家平均水平每亩1.39亩，因此，对于海南的土地保护，以及未来发展与利用来说，是一个异常艰巨、紧迫的任务；其次，建设用地供给压力增大。海南建省办经济特区，以及未来国际旅游岛的建设都是需要大量的土地做支撑的，社会、经济地发展需要的土地量也是比较大的，因此，对于建设用地来说，海南要想发展土地就面临着前所未有的压力。最后，土地使用的统筹安排与协调方面存在的问题。在现有的经济发展要求下，海南的土地供给已经存在了很大的矛盾，同时现在又是海南建设国际旅游岛的起步和发展时期，就更加促使供需矛盾的产生和扩大，如何协调与统筹就成为摆在海南土地发展面前的一个亟待解决的问题。
三、马克思地租理论下的海南土地发展
马克思地租理论无非就是包括垄断地租、土地价格、土地市场等方面的内容，如何运用这些理论，结合海南的实际情况，制定出适合海南土地发展的政策和措施是一个关键问题。
马克思的地租理论有两个很重要的构成要素就是级差地租和绝对地租。级差地租和绝对地租不仅仅存在于资本主义社会，在我国的社会主义初级阶段也是同样存在的，只是和资本主义地租是不同的。社会主义的地租只是反映了土地所涉及的几个主体包括国家、集体和个人，这三者之间在地租表现的利益在根本条件相同的情况下，只是一种剩余产品的分配关系。同时，级差地租和绝对地租存在是有一定的客观条件的，土地所处的位置、土地的肥沃程度更是在土地地租存在的自然条件，这些都是在任何社会制度下不可能改变的。所谓的级差地租是租种较好土地的农业资本家向土地所有者交纳的超额利润，它份为级差地租I与级差地租Ⅱ；绝对地租是无论土地的质量如何都必须要交纳的地租。
海南的人均耕地面积仅有1.34亩，随着城市扩张，人口膨胀，社会发展之间因为土地而产生的矛盾越来越严重与突出，因此，海南应该根据地租理论制定出城市建设用地、生态用地、农业耕地之间合理使用规制，建立相应的平衡协调机制，规范用地的相关审核和使用制度，切实把握好三者之间在量上的平衡。
土地的价格直接反映了土地的使用状况，反映了市场对于土地的供需情况，是市场发展的一个重要的风向标。马克思分析土地价格的高低是从两个因素来看的，一是地租数量的大小，另外一个就是银行利息率的高低，地租上涨，利息率下降，在资本主义社会土地价格具有上涨的趋势。海南从建省办经济特区，到被批准建设国际旅游岛，土地的价格也随之有着很大的波动。海南建省办经济特区之后，房地产热引发了海南土地价格的疯涨，同时也引起了社会的广泛关注，但是最后房地产泡沫破裂，使得海南经济濒临谷底；国际旅游岛正式被批准建设之后，三亚房价一路上扬，海口、琼海等地也随着上涨。房价的上涨必然会导致供需的紧张，在土地量一定的情况下，土地的价格必然会上涨。因此，监测土地价格的波动，完善土地价格的监控措施，是对于海南土地未来发展的一个重要工具。
土地市场也是土地发展中的一个重要方面，土地市场有着自身的功能，这其中包括：优化土地及其土地相关的资源配置；土地市场有着自身的市场机制，并且通过评价实现地产价值；合理分配土地所产生的效益和收益，调节各方利益及其与土地市场相关各要素之间的关系；完善我国的市场体系，实现国民经济的宏观调控，实现经济的稳定快速发展，实现土地为经济发展服务的重要目标。在结合马克思地租理论的前提下，结合海南发展的实际情况，完善海南本地的土地市场发展要素，运用市场发展规律，在保证土地使用量不变的情况下，真正合理利用发展土地。
土地市场与土地价格相辅相成，两者是互相促进发展的。土地市场形成所需要的土地、价格、供需等各个方面的要素是否完备与合理，是考验地区经济发展的一个重要指标。海南要想在未来的发展中，不因为土地的原因再次酿就建省办特区时候的悲剧的话，那必然要在坚持经济发展规律的前提下，探索出一套有着自身特点的土地市场规则和制度，更好地为海南生态保护、经济和社会发展、人民生活水平提高服务。
参考文献
[1]马克思.资本论(第三卷)[M].北京:人民出版社,1975.703.
[2]潘永强.中国共产党农村土地经济理论与政策研究[M].吉林:吉林人民出版社,2004.164.
[3]张维达.政治经济学[M].北京:高等教育出版社,2000,73-75.
作者简介：杨闯（1985－），山东人，海南师范大学社会科学部硕士研究生，研究方向：马克思基本原理理论与市场经济。
通讯作者（导师）：陈为毅，男，教授，主要从事海南经济发展研究。
