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摘 要：《物权法》规定了预告制度。《房屋登记办法》又对预告登记做了明确规定。要区别好预告登记与预售合同备案，推行规范化管理，把握好办理预告登记的注意事项。 关键词：房屋预告登记 登记规范化 注意事项
1.明确预告登记的范围
我国《物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”这一规定明确了预告登记的目的是“保障将来实现物权”；预告登记的内容为以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权，至于房屋的租赁无论是现房租赁还是期房租赁，都不能办理预告登记。此外，法院或其他有权机关对不动产进行查封、预查封等限制不动产处分的情形，依据最高人民法院的有关司法解释，采取的是查封登记的方式，也不能适用预告登记。
同时，《房屋登记办法》进一步明确了房屋预告登记的范围，第六十七条规定：有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：预购商品房；以预购商品房设定抵押；房屋所有权转让、抵押；法律、法规规定的其他情形。但是，该规定并没有涵盖全部的期房和现房的买卖、抵押，被排除在预告登记范围之外的是预购商品房转让及预购商品房抵押权转让。原因是目前预购商品房不得转让，所以不能办理预购商品房转让的预告登记，更不可能办理预购商品房抵押权转让的预告登记。
2.预告登记的特征
2.1预告登记的目的
为了保证将来实现物权，包括可以实现的用益物权、担保物权及房地产登记时涉及的房地产抵押登记。
2.2预告登记的前提
当事人签订了不动产物权的协议，例如买卖协议、不动产抵押协议、分割协议等。
2.3预告登记的必要条件
当事人之间必须事先约定预告登记。
2.4预告登记的效力
具有排他效力，预告登记时限范围内具有阻止转让方处理不动产的效力，可以保护预告登记权利人的利益。
3.明确预告登记与商品房预售合同登记备案的区别
在预告登记制度出台前，房产登记部门有一项商品房预售合同登记备案工作，《物权法》出台后，很多人认为商品房预售合同登记备案就是预告登记。其实，它们属于两种不同的制度，有很多不同之处。
一是性质不同。预告登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度。而预售商品房登记备案制度是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度。
二是功能不同。预告登记制度的主要目的是为了保障债权人将来能够实现物权，就预购商品房的预告登记而言就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权。但是，预售商品房登记备案制度不仅具有保护预购人的功能，还有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场制度的功能。
三是有无强制性上的不同。预告登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请的，如果没有当事人的约定，任何人不得强制预购人或者预售人进行预购商品房的预告登记。预告登记原则上必须由双方共同申请，除非法律法规另有约定。预售商品房登记备案制度是一种针对房地产开发企业的强制性制度。只要房地产开发企业与承购人签订了商品房预售合同，该企业就应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
四是适用范围不同。依据《物权法》第二十条第一款规定，只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，都可以按照约定向登记机构申请预告登记。因此，在房屋的买卖、抵押中可以进行预告登记，在建设用地使用权的转让中也可以申请预告登记。但是预售商品房登记备案制度只是适用于商品房预售活动
4.推行预告登记规范化管理，有利于做好预告登记
4.1加大宣传力度。各级房屋登记机构要通过报纸、电视、广播、网络等多种途径，向全社会广泛深入宣传，让群众了解预告登记对保护购房者和债权人合法利益的重要性，提高群众对预告登记的认识。
4.2整合信息资源。各房屋登记机构要加强信息系统建设，整合商品房预售许可、商品房预售合同登记备案、房屋交易、房屋登记、房产测绘管理、档案管理等业务系统，建立统一的信息平台，实现信息的适时传递和共享，为预告登记的做好打下良好的基础。
4.3健全和完善登记规则。各房屋登记机构要根据预告登记的要求，建立健全各类房屋登记的操作规程，梳理业务流程，完善工作标准，积极推行规范化管理，不断提高预告登记管理和服务水平。
5.办理预告登记需要注意的事项
5.1预告登记顺序
预购商品房抵押权预告登记应该在预购商品房预告登记办理之后，两个登记程序是相互独立，不能省略，不可相互替代，更不能颠倒顺序，但可同步进行，并同时完成。
5.2预告登记可单方申请
在房屋登记程序中，要求买卖双方共同申请。只有预告登记符合条件即可单方申请。《房屋登记办法》第69 条规定“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。”
5.3预告登记的失效
预告登记只完成了物权的请求权，只有进行了本登记，才能取得真正意义的物权。但下列情形时，预告登记失效。一是主债权消灭的情形；二是自可以进行登记之日起的三个月内没办理本登记的情形。
结 语
房屋预告登记是一种新的登记制度，它不仅有利于保障房屋物权变动中债权人的合法利益，同时也进一步完善了我国房屋登记制度。做好房屋预告登记，具有极为重要的意义。
作者简介：
杨维杰（1977-），男，山东安丘人，职称：经济师、房地产估价师、房地产经纪人。
