【www.zhangdahai.com--感谢信】
房地产宏观调控两年有余，似乎到了“收获的季节”。一边是在公众对久高不下的房价的期待，一边是媒体大肆报道房企日子难过生存危亡，两种非理性冲动交织，房企倒闭潮或许是一个幻影
正处房产调控的敏感时期，杭州金星房地产有限公司破产的消息在4月里，犹如一记重磅炸弹，引爆了社会对房企倒闭的关注。紧接着，广州顺德也曝出小型房企广德业房地产有限公司倒闭的消息，更是像催化剂一般将房企倒闭的谈论推向高潮。围观之余，谁会是下一个倒下的房企又衍变成新的话题。就在此时，有媒体报道，“北京、武汉、四川已有上千房企消失”，一时间武汉也被推到了风口浪尖。
“倒闭潮”是一个伪命题
截止4月25日，由本埠媒体发起的《广东又一个房企破产，下一个轮到武汉了嘛？》的网络调查，其中一项“武汉房企的资金链也渐趋紧张，你认为下一个破产的开发商会在武汉吗？”，结果显示，60 .71%的人认为“会”。
而武汉市房管局于2011年四季度公布的数据，截至2011年10月底，武汉共有在册房地产开发企业1375家，相比2010年同期，房企数量减少了200余家。在被各大媒体援引时，都冠以类似“消失潮蔓延到武汉”的新闻标题。
“没有这个数据显示的那么惨烈，至少我们现在接触的公司，最近两三年没有倒闭的。”长期接触一线开发商的《武汉晚报・广厦周刊》主编杨光华告诉记者。他进一步向记者解释，这里面有很大一部分是项目公司，比如，万科在开发万科城时，会组建一个新公司，一旦项目卖完了，这个项目公司也就注销了。另外一部分是，小型房企赚了一笔钱后，就把公司注销了，投到其他行业了。
和杨光华观点一样，中国指数研究院研究副总监李国政也对记者表示，“减少200家说明不了问题。因为很多公司都是马甲，纯粹的项目公司，项目开发完了，使命也就完成了。”
4月20日，才结束杭州采访的《中国新闻周刊》杨正莲告诉记者，“杭州金星的破产并非真正意义上的个案”。事实上，金星房产申请“破产”是受到了母公司浙江中江控股有限公司的拖累，并非本轮房产调控政策所致。因此，金星房产破产并不具有普遍代表性。
渣打银行今年2月底对武汉、成都、南京、杭州、西安、石家庄、中山和肇庆等城市的30家房地产商进行问卷调查。据调研显示，房地产开发商的拿地意愿降低，土地流拍个案增多，地价已经回落。中国房地产正处于“弱平衡”状态，短期内建设前景稳定，但是3个月之后可能更趋疲软。中国房地产开发商正在经历艰难的时刻。
在当前的调控大局下，杭州金星的破产是个非常具有标志性的现象，虽然申请破产的公司自身有很多个体的原因或偶然因素，但在目前这个大背景下，由此引发市场各方心理“连锁反应”难以忽视。
“目前还没有在武汉监测到个案，即便是在本轮调控的重灾区浙江，从个案来分析，这些房企破产和调控似乎没有直接相关性。”湖北省房地产经济学会秘书长叶学平也表示，在调控环境下，即便如绿城中国这样的大房企，都曾岌岌可危，需要变卖项目求得生存，何况是一无经验、二无实力、三无政策扶持的项目公司，一个项目失败就意味着公司破产，随时都可能踩上地雷。
消失，没那么简单
“房企破产一般还真难。一个公司做不下去了，土地还是存在的，这就是最大的资本。”李国政说。事实上，在武汉一些企业早已闻风而动。
受地产业绩下滑拖累，2011年武汉控股实现的归属于上市公司股东净利润6113万元，比上年减少44.91%。据了解，该公司的房地产项目“都市经典”一期三四组团销售减少，使公司的经营业绩比上年有所下滑。
当“香饽饽”变成了“烫手山芋”，不少涉房企业开始谋求出路，转让股权成为其首选。仅2011年，就有15家湖北房地产企业挂牌出让全部或部分股权，挂牌总价超过30.98亿元。
近日东航武汉公司也将其旗下的土地总面积为321.89平方米的三块地产资产，在光谷产权交易所挂牌出让，转让总价为1451万元。
“与其说是卖股，不如说是卖地。”李国政表示，随着楼市宏观调控深入，银行贷款、房地产信托、民间借贷等融资大门纷纷关闭，开发商资金链紧绷，更多是中小房企冀望通过股权转让，将手中苦于没有资金开发的土地，转让给更有实力的开发商进行共同开发。
这厢卖地，那厢买股。“一些大的地产企业空降武汉，都是采取直接收购的方式。”
3月，重庆东银与华西村联手高调注资武汉顶级别墅，引发市民与武汉房地产业界的关注；1月，新华联全资子公司北京新华联置地有限公司拟出资45432.56万元，收购武汉百步亭联合置业有限公司持有的武汉大花山生态科技开发有限公司100%的股权。对于新华联来说，其更注重的是对近30万平方米土地的独立运营，以及能否成功打开武汉市场。
“目前来看，开发商还有一定主动权，个别企业的倒闭，市场有些萎靡状态，没有看到特别严重的情况。”中部商业地产联盟副会长王永平接受采访时也表示，房地产行业是中国经济的晴雨表，如果企业真的出现大面积倒闭的情况，从政府政策上一定会有一些措施。
结局：洗牌与转型
不可否认，在资金紧绷和房不好卖的情况下，现在一些房企的日子的日子确实不好过。据业内人士透露，除已申请破产的企业之外，还有相当一部分房企因为资金问题，正在破产的边缘挣扎。如果调控再继续下去，开发企业，尤其是中小开发企业，日子将更难过。
国家统计局发布数据显示，3月份全国房地产开发景气指数为96.92，环比回落0.97个百分点，同比回落6.06个百分点，这是国房景气指数连续10个月下滑。
在资本市场，2011年，就有8家A股上市房企资产负债率超过85%，16家上市房企资产负债率超过80%。备受破产传闻困扰的绿城中国，2011上半年资产负债率为87.71%，如果单从资产负债率来看，A股至少有7家房企比绿城中国的资金链更为紧张，有两家超过100%，资不抵债。
温总理在“两会”记者会上，再次强调房价远远未回归合理，调控不能放松。而之前期待调控松动的市场预期基本已经落空，政策继续从紧已经成为定局。
“目前的住宅市场处带一个持续深度的调整之中，洗牌是必然的。”叶学平表示，只有这样重新洗牌，剩下的有实力的企业才能搞好，这个行业才能持续的发展下去。
叶学平认为，虽然从目前的实际情况来看，申请破产的企业只是少数，甚至可以说是极少数，但是，导向和标志性作用却很大。房企破产对个别房企来讲不是一件好事情，但对整个行业来讲，并不一定是坏事。
一方面，部分开发商破产、倒闭，将优质资产转移到有实力的企业手里；部分企业撤出房地产开发、做回老本行或谋求其他领域发展。这对房地产行业回归理性发展，总体上“利大于弊”。另一方面，在调控不放松的背景下挤出泡沫，使房价回归合理。
“上一个十年是住宅市场的蜜月期，下一个十年是商业地产的蜜月期。”叶学平认为，伴随着房地产“黄金十年”结束，很多开发商已经看到了未来的一个运行趋势，价格会稳中有降，房企的利润也会趋于平均化。
“转型，向商业地产转型。”王永平表示，很多专注于住宅市场开发的开发商都加快向商业地产转型。
在后金融危机的时代，商业地产已经成为开发商的避风港，更是开发商新的聚集地，或许不久之后，会有个一个房企向商业地产的“迁徙潮”出现。
