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李双维
（北京国际信托有限公司，北京 100012）
信托指的是委托人在信任受托人的前提下，把其财产权让受托人进行委托管理，受托人以自己的名义，根据委托人的意愿对财产进行处分或者管理。信托的基本功能是对资产进行管理。作为房地产金融的一个重要的组成部分，房地产信托可以为开发商筹措开发资金，对投资的资金进行有效的配置和使用，同时还能有效利用不动产，发挥出其使用价值，增强对房地产的开发和利用，从而使房地产业的发展更加的繁荣[1]。
房地产信托顾名思义，指的是相关的信托公司根据自己的专业投资优势，发行信托计划向社会合格投资人募集资金，用于地产开发项目，主要目的是让其客户从中获得一定的收益。
房地产信托在国外主要包括两种类型，即传统信托和开发性信托。传统信托包括管理信托以及处分信托，前者指的是通过代收房租或者地租的信托，这种方式大都是小额的生意，一般收费不是很高，现在一些信托公司并不愿意受理此种类型的业务，慢慢转向对居民楼、写字楼、办公设施等进行管理、收租、纳税、修缮等业务；
后者指对建筑物或者土地等不动产进行出卖的信托，土地出卖需要相关的专业知识，通过信托公司既能很快找到买主，同时又能使价格更公平。
当前，一些发达国家房地产信托出现了投资信托、房产信托、土地信托等新的形式，也就是开发性信托。比如有的建筑从业者把承包建造的相关房产托付给信托公司，房产的相关使用者缴纳租赁费。这种形式主要是一些生产厂家为了扩大生产经营的范围，但是建设资金又比较欠缺或者觉得自己投资建设风险较大的情况下采用这种形式，通过分期付款或者一次付清的方式来进行。土地信托在日本非常受欢迎，土地所有者想取得比较高额的收益，把土地托付给信托银行，而被托付的信托银行依照契约，进行房屋建设、租赁、维修或者管理等工作，它是进行土地保有、避免继承税负增加或者地价不断上涨的一种有效的对策，在大城市也可以满足办公设施租赁的需要。
（一）资金融通
房地产信托是进行房地产开发的一个重要的资金来源，房地产相关的信托机构充当着信用中介的角色，为其生产、流通以及消费来筹措相应的资金，对资金进行调剂和融通。融资信托包括融通货币资金和融通物资，信托机构进行融通资金时适应性比较强，方式灵活多样。通过这种融通，不仅可以实现对实付财富余缺进行调剂，促进房地产业进一步发展；
同时它还具有社会投资的职能，参与到社会投资的相关行为中，比如投资房地产证券等。
（二）财务管理
信托机构对于信托所投资的房地产有专业化管理和处分的职能。一般来说，房地产相关的信托机构有很多种信托业务，它可以为房地产的生产者或者经营者提供广泛灵活的经营、处分、运用和管理的服务，这也是其最基本的职能。信托机构要为委托人谋取利益，而不是为自己谋取利益，它还根据目的进行运用，但不能够自行对委托的房地产进行支配和使用；
它获得的利益要给受益人，自己只能收取管理费或者手续费。如果在管理或者处分时产生了损失，但是如果和信托的协议相符合，那么受托人不需要承担相应的责任；
但如果这种损失由受托人过失引起，那么受托人就要对委托人进行赔偿。
（三）经济咨询
信托机构要为委托人进行各种咨询服务，比如资信咨询、财务咨询、开发咨询、情报咨询、经济信息、金融咨询或者其他咨询等等，通过信托机构提供的这些咨询业务，可以使横向经济联系更加紧密，同时加强协调与沟通，让委托人更好地处理自己的资产。
在房地产信托中，资金信托是一种主要的模式。它是指信托公司在进行募集资金时，主要是通过用自己的名义发行资金信托的方式，把募集到的资金用于企业发展或者地产项目上，它又包括权益型、债务型与混合型三种模式。
（一）权益型
这种模式指相关的房地产企业通过向信托公司直接出售项目产权来进行融资或者信托公司通过对企业增资扩股的方式来进行融资，从而使信托公司成为项目所有者或者企业的股东。按照信托公司有没有直接参与到经营中，又可以为分经营性和非经营性两种模式。
1.经营性权益模式
这种模式的程序一般包括如下几个步骤：首先，信托公司根据资金信托的方式来募集资金；
其次信托公司通过权益的形式把募集到的资金投资到地产项目或者房地产企业中，然后成为项目的所有者或者企业的股东；
再次信托公司通过投资人的身份对地产项目或者企业进行直接的经营和管理，并按照所有权或者股权比例来获得经营的所得；
最后，按照合同的相关约定，信托公司向信托受益人支付信托收益。这种融资的方式和当前国际上比较流行的投资信托方式比较接近。
2.非经营性权益模式
这种模式和经营性权益模式主要差别在第三步，也就是信托公司在成为项目所有者或者企业股东后，不直接对项目或者企业进行经营，而是通过与当事人签订协议，双方根据约定价格，在一定时间来购买信托公司所持有的项目所有权或者企业股权。
房地产企业在非经营性权益模式下除了达到融资的目的，还能提高融资的能力。根据规定，在项目的总投资中，企业自有资金不能少于25%，这属于所有者的权益。但一般所有者权益比较小，而通过信托公司扩投增资，可以达到25%要求。此外，如果开发商不通过信托公司而通过向其他的企业来进行融资，那么其原有的股东就需要拿出一部分的收益给新股东，如果项目收益比较高那么就不太合算。
（二）债务型
房地产企业实现融资的方式是直接从信托公司贷款或者是通过购房人从信托公司进行贷款来买房子实现间接融资的都属于债务型模式。按照不同的贷款主体，又可以分为直接债务与间接债务两种模式。
1.直接债务
这种模式指贷款的主体是房地产企业，它们直接从信托公司进行贷款来融资，这也是当前房地产企业最为容易的一种信托融资方式[2]。这种方式需要项目达到一定的融资条件，如自有投资达到25%，项目取得四证，开发企业具有房地产开发二级资质等，方能取得直接贷款。
2.间接债务
贷款主体是购房者，他们通过从信托公司进行贷款来买房，让房地产企业实现间接融资的方式属于间接债务。
（三）混合型
混合型是指既有权益型又有债务型，综合使用这两种融资方式。混合型的方式比较灵活，它根据实际情况，通过调整风险和收益率来调整资金投向比例。
我国的房地产业及信托业对于经济的发展和资源的配置及优化都有一定的作用，但在发展的过程中也出现了一些问题。这些问题主要存在于部分房地产信托行业的规模较小，治理结构不完善，融资途径单一，金融风险较大，还有行业的监管趋于严格，直接限制了信托业务规模的扩大。因为这一系列的问题，造成了房地产信托的发展遇到一些困境，也无法实现可持续进步。
（一）企业规模较小，治理结构不够完善
对于房地产业来说，想要形成规模经济，资金是必要的血液。我国当前的房地产虽然总资产非常高，但是如果进行平均那么规模就非常小，并且很多房地产企业的治理结构也不够完善，资金实力不是很强，不能形成规模经济，制约其规模的进一步扩大，同时也对其竞争力的发展有一定的抑制作用，这就会使这些房地产企业融资能力相对较差，抗风险的能力相对较弱，在市场竞争中很难经受住考验。
（二）融资途径单一，金融风险压力较大
大部分房地产企业在房地产开发上主要靠的是银行的信贷，融资途径相对比较单一和集中，当发生房地产风险时，银行成了最大的承担者，金融风险的压力比较大。特别是当商品房出现长时间大量、持续的积压情况时，企业没有能力再为建筑商和银行贷款进行支付时，只能把商品房抵押给建筑商或者银行；
但是很多建筑商也是从银行贷款来周转资金的，他们把房地产企业抵押的房子再进行二次抵押给银行。这种情况的出现也是房地产相关的金融体系不够健全以及其融资渠道相对比较狭窄的必然结果。
（三）行业监管趋严，限制信托业务规模
近段时间，房地产信托遭遇急刹车，集合信托产品发行和成立募集规模都出现了明显下滑趋势。监管部门多次下发文件规范房地产信托业务，同时扩大对违规信托公司的处罚力度。近年来的信托风险项目和个数呈现着增长态势，信托贷款的下降主要是因为监管严格导致。通道业务房地产业务压缩，国家减少了间接融资，将重点放在直接融资业务上，符合防风险稳地产政策走向。在房地产信托收缩已经成型的模式下，信托公司被迫告别传统路径，寻找新的发展方向进行转型。另外一个方面，房地产信托的监管态势趋严格。信托行业有待转型，正在寻找能够代替房地产信托业务的下一个收入支柱。信托公司要防范风险，信托公司在平衡两者关系的过程中就显得重要，曾经火热的房地产信托正在走向降温。房企普遍面临着融资收紧，部分房企现金流紧张，无法偿还之前信托贷款，有些甚至濒临破产的情况。
根据现在的发展态势来看，房地产金融作为一种金融产品在社会消费中占比比较大，其发展的前景也比较广阔，应该加快政策和法律制定的步伐，为房地产信托发展提供优良的环境。
（一）创新发展新的业务模式
近几年来房地产信托飞速发展，现有的规定不能适应当前发展的需要，有的法律限制其业务发展，比如有的规定信托产品每份合同需要100万元金额，这对于个人投资者来说门槛过高；
还有的对宣传方式进行了规定，让信托产品受众面和认知程度都比较低，不能满足投资者的需要。法律对投资者的保护力度欠缺，让受益人和委托人非常被动，使信息披露可能出现不及时的情况。另外“过桥贷款”问题普遍存在，风险最终还在银行身上等等。所以，我国房地产信托要健康发展，需要不断优化政策和法律环境，借鉴国际上先进经验，制定专项法律，解决好如何运作信托资金、如何进行变更登记及转移登记等问题，为房地产信托创造一个良好的政策环境和法律环境，不断地提高创新能力，发挥出其变通性、灵活性等优点，不断地推出新的业务模式来适应市场变化。
单一信托是在基本的运作中，为了某种需求或者目的，委托人把自己的财产委托给信托公司，信托公司在一定的时间内，按照法规和政策的要求，根据客户意愿，用自己的名义对委托人的信托财产进行单独管理和封闭运行。单一信托是和集体信托所比较而言的，它的委托人大部分都是单个的个体，他们的心态比较成熟，一般也满足信托投资人资格要求。
（二）成为创新渠道
房地产不只是商品市场，还是和证券市场以及金融市场互为表里、高度融合、相互制衡或者促进的市场，它还和社保、养老等公共福利密切相关。房地产信托为人们投资市场提供工具，可以引导民间投资，使“炒房”等假性住宅需求减少，引导资金用于建设基础设施、商业、工业上，使房地产市场供需更加平衡。
房地产信托将来有可能成为信托公司或者券商进行业务创新的一种新的渠道。开发房地产信托市场是证券公司、信托公司不断地拓宽核心业务，同时提高企业的市场竞争力的一个非常好的机遇，让房地产市场由更加专业的信托等投资机构参与进来，使投资的理念更加的成熟，还使投资的方式更加的理性，让市场从过去个人进行直接购买房产到对房地产进行间接的投资，通过专业管理者、投资商和金融机构的参与，使市场的价格和资金更加的稳定，从而可以避免房地产市场出现更多的泡沫，防止大起大落。
（三）租赁住房市场发展前景看好
近几年来，我国对房地产进行调控的一个重点是租售并举，这是基于我国城市化进程的考虑，越来越多的人口流向了重点的城市[3]。在“十四五”期间，租赁市场建设是房地产市场的一项重要的工作。而租赁市场具有现金流量的特征，这也和资产证券化要求一致，截至到2020年年底，我国租赁住房、人才公寓、长租公寓等和底层资产有关的证券化产品有20多个，规模达到300多亿元。当前租赁市场处于起步阶段，还没有统一的行业规范或者标准，它也暴露了一些金融风险。在国家有关部门的重点关注下，租赁市场将会更加规范，慢慢走向成熟。而房地产信托的介入不仅对租赁住房市场发展有利，对于金融资产管理提升也非常有利，可以促进我国建设住房长效市场机制建设，同时也符合房地产发展的新方向。要不断地研究我国的住房政策，特别是要加强对租赁市场的研究，从资产证券化层面来寻找和租赁市场相匹配的业务形式，从而探索出新的布局。
在房产只住不炒的总基调下，中国有关房企融资政策正在持续收紧，但是资本趋利和监管不成熟，造成了信托产品的发行有所抬头，伴随金融防风险等政策的不断深入，作为房企和信托公司重要“吸金”工具的房地产信托正面临“按下葫芦浮起瓢”的局面。面对这样的发展情况，要加快相关政策和法律法规的制定。房地产投资信托作为一种新的房地产投资工具，是一个需要房地产行业和金融业相融合的市场，配置资金、投资产品也需要完善的法律体系和制度来做好全面的保障。另外要加快房地产信托专门人才的培养，这样才能够围绕着相关的内容做好安排。最主要的是防范运营过程中所存在的风险，围绕现阶段房地产投资信托运营经验来看，它的经营管理受到信托委员会和董事会负责。在这样的情况下运营过程中会出现各种风险，只有将投资者利益和管理者的利益趋向一致，才能够有效防范风险。
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