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文／王玉轲 平阴县城市更新服务中心 山东济南 250400
房地产市场一直是我国备受瞩目的一个交易市场。基于我国国民“安居乐业”的追求，大部分人对于房产都有着硬性需求。在之前的20 多年里，我国房地产高速发展，使得行业在长时间里存在乱象。在政府加强市场调控后，乱象有所缓解，但其中依旧存在着一些问题，例如调控目标与房地产市场规律相悖、调控效果不显著、社会政策与经济政策混淆等问题。本文中，笔者将基于自身工作经验，对房地产市场调控与运行中存在的问题进行分析，并对房地产市场运行与调控框架进行探究。
1.1 调控目标与房地产行业市场规律相悖论
政策调控一般以控制房价为中心目标，但房地产开发周期较长，其周期一般为3～5 年，若期中转向或者停工都将面临高昂的成本。这使得政策从推出到执行会经历一个较长的滞后期，那么政策调控效果就会不显著，调控目标也难以达成。
1.2 政策调控功能被夸大化
我国曾经经历过一段较长的经济高速增长期，在这期间，房地产调控就成为了抑制经济过热的一种应急工具。其中，限制开发、抑制固定资产投资等策略与不断上涨的房地产市场发生冲撞，本该增加供应的市场，由于关紧土地、资金闸门限制等问题，使得房地产市场存在供不应求的问题。这使得调控政策效力出现了相互抵消。
1.3 经济政策与社会政策边界混淆
房产是大多数国民的硬性需求，房地产为全体人民住有所居提供物质基础，但其只是“多主体供给”中的一员。住房保障是社会保障体系的组成部分，要求公平优先，要在国民收入初次分配和再分配环节上统筹安排，这非房地产业所能包办。房地产调控是产业政策，要以产业稳定健康发展为目标，强调资源配置效率。同时，房地产市场调控政策还可能受到舆论裹挟，使得政策难以在社会经济中准确进行自己的功能性定位。
房地产行业的发展带动了其众多下游产业的发展，但同时其背后也有着较多的问题，例如施工成本高、质量安全问题频发以及进度难以保障等管理问题。事实上，房地产施工过程中，良好的项目施工管理能够有效的提升工程质量并保障施工安全。但实际施工中，工地现场也总是存在着各种各样的问题。
2.1 质量管理不到位
工程的质量管理需要专业人员,但是部分施工人员的监督者并不具备工程的专业知识，因此,对具体的工程安装不能进行有效的监督。另外有些公司过于重视工程速度和经济效益,设备引进不符合规定要求,使用劣质设备等,也是造成工程质量问题的原因之一。设备的质量也会影响系统的使用，例如,工程中各类管道的质量会对工程的质量产生各种各样的影响。此外,完善的质量合格检查程序也是质量监督管理的重要形式。目前,很多施工单位的监督程序不规范,在材料验收、设备安装等各方面都没有规范的监督程序,施工现场和施工过程中的质量得不到有效的保证。
2.2 施工管理制度不够完善
部分建设单位中，制度更新和完善不及时,对作业人员的要求不严格。或者一些企业虽然更新了管理机制,但是因为没有合适的管理人员,相应的管理机制也没有被彻底执行。其次是有些工作人员在操作中,由于没有进行及时的培训,对操作及其马虎。不认真严谨地遵守操作制度。另外,由于意识不足,在施工中没有发现问题点和漏洞，可能会导致系统在后期的使用过程中出现各种问题。同时施工公司缺乏科学的监控也是重要原因。目前,技术的发展速度是不可预测的,但是,谁也不知道高速增长会不会带来负面影响,因此,为了让工程在高速增长的情况下也能保持健康和长久的发展,必须进行完善的项目管理。
2.3 部分施工人员专业素质不达标
部分企业中，其采用的房地产知识存在欠缺，从而其建设的工程难以保障广大人民群众的利益和安全。同时部分负责人及施工人员综合素质较低。目前仍然有很多建设人员素质较低,在这种情况下,建设人员的各项操作容易存在不规范的情况。比如进场前,一些工人不穿戴防护设施,置身于施工危险之中。发生这种情况的原因是缺乏安全意识和质量管理意识。在选择施工人员时，施工人员的职业道德道德和专业资质是必须考虑的内容之一。员工的专业资质是实践的标准。行业应严格对从业人员进行筛选,选择专业素质好的从业人员成为设计师或施工员。同时员工的道德也会影响工程的质量。施工人员的职业道德不高便会滋生机会主义和利己主义，影响整个施工流程,更严重的会带来很多安全隐患。
2.4 流程不合理
在房地产工程安装过程中,存在分工不合理等问题。在安装时若对工程的考虑不够充分,经常会造成室内抹灰墙、管道裸露,若施工人员未按规范工艺要求施工,就对墙面造成较大的影响。另外，这种墙面的再装修不仅浪费时间,还增加了人力和财力投入,使得建设成本在无形之中提高。同时部分单位安全生产投入少:房地产公司通常注重提高经济效益,投入到安全生产的设备和人员较少。一些施工现场的安全设施老化,破坏程度不一,缺乏高质量的防护设施。
2.5 超高层建筑施工不达标
现在城市的土地资源越来越少,已经不能满足城市发展的需要,在此背景下超高层房地产应运而生。超高层房地产与普通房地产相比技术要求更高、工程更复杂,因此为了确保超高层房地产的质量,就需要对施工技术管理提出更高的要求。但在实际房地产中,存在一些不可避免的问题。超高层房地产施工工艺特点鲜明难度很高。在施工的时候,自然环境和气候的影响都是需要考虑的问题。超高层房地产由于具有比普通房地产更高的高度,由于昼夜温差、季节变化、大地潮汐、风荷载等因素使房地产结构的纵向高度发生变化,如弯曲、扭曲、摇晃等,给施工过程带来许多难以解决的问题,对施工安全造成威胁。因此,考虑到超高层房地产结构的特殊性和施工管控的困难,超高层房地产施工管理中需要科学的施工安排以及强大的安全保障措施，但是当下一些超高层房地产施工现场中依旧存在一些问题。例如，在测量中，一般情况下，工程测量仪器多，操作复杂。要求测量人员必须全面了解各种测量仪器并掌握测量的使用方法，且对这些仪器的能够得心应手，透彻了解仪器的各种特性。如果能够全部满足这些要求对于测量人员来说已经是高要求的标准，那么在实际测量过程就会经常出现非专业人员测量。由于对仪器的各种特性了解不够全面，仪器使用不当和保护不当等各种行为，都会影响到测量进度和准确性，更是影响到房地产施工的进度。
2.6 房地产安全作业评价标准不完善
目前,中国房地产的安全检查方式是通过亲眼所见和前期经验积累来判断。采用的评价表主要是《建筑工程安全生产检验标准评价表》(jgj59-2011)。利用表格给大检查打分,以此为基础,给出“优良”、“合格”和“不合格”三个等级,这个检查难以对房地产的整体安全质量进行综合概括。
3.1 健全房地产管理制度
房地产行业的长期发展证明:一个地方的管理制度越健全，那么当地的房地产市场可能就越发达。因此，想要促进房地产行业的长期繁荣，实现可持续的健康发展，健全的房地产管理制度就必不可少。我国已经出台了《中华人民共和国城市房地产管理法》以规范房地产行业发展，但在管理的过程中依旧存在一些问题。因此政策应加强监管手段，对房地产行业所涉及的采购合同审核文本、销售单据、广告及房地产面积测量、销售合同汇总、抵押登记手续等进行统一法律法规进行管理,以有效规范房地产行业。调整开发商实际经营者的行为,从而确保房地产行业内的市场运作模式能够始终保持正规状态。同时应在房地产市场管理中建立管理部门,对房地产市场需求进行一级管理,并在该市场中提供房地产价格评估、房地产中介、房地产政策咨询及室内装修服务等。政府要要客观分析房价,合理区别价格,对不同类型的住房实行不同的政策。高端住宅的消费群体一般为高收入人群,他们对住宅的质量、设计、物业及周边环境要求较高。对于这样的住房政策,应该给予合理的价格上涨空间。一般的住房消费阶层,一般的中产阶级,基本的住房生活需求可以满足。对于这类住房,政府应给予一定的优惠政策,避免价格过高,影响这类消费群体的生活质量。
3.2 在房地产市场中推进审计管理创新
随着当前精细化和高效管理的实行,根据需要积极利用现代信息化技术推进对房地产管理机制资金效益发挥的监督,是管理审计人员应重点思考的问题是题目。利用现代网络的协同功能,可准确发现基础审查所需材料。另外,通过准确的成本管理量对比核算,可以有效地检查成本管理计量误差。通过信息化系统技术的应用,确保审计基础资料的透明度,为新时期的审计工作提供技术支持。同时，房地产要做到以下几点。第一，注重管理机制的科学性。对于一些地方房地产急于求成的管理机制,审计部门要尽快对拟管理机制进行科学评估,坚决防止出现" 面子成本管理"。第二，注重突出民生成本管理。加强对涉及民生的难点热点问题的审计监督,促使地方房地产更多地关注和改进民生成本管理应该促进善。第三，重视高风险管理的监督。基于成本管理招标投标工作,重点关注管理审计环节,对管理招标文件、工作程序及合同各项条款等进行合规性审查。对于成本管理投资规模和比例,根据成本管理施工各阶段的风险因素,重视对建设过程的审计监督,实施全过程跟踪审计。对于成本管理管理超概算问题,审计人员将严格要求有关部门建立签证变更审计制度。对成本管理管理现场签证严格控制,并对变更管理严格审批工作程序,防止违规签证行为的发生;对需要变更设计和追加投资成本管理量的管理,要严格履行审批程序,防止出现超计划、超规模管理。
3.3 在房地产管理中选择合理的计算方式
目前,房地产可根据自身实际情况选择合理的计算方式,其中包括以下三种方式:那就是订货定额制、订货清单制、不订货清单制。因此相关人员应合理选择计算方式，以尽可能的控制成本。首先要通过计划,充分理解各相关专业之间的协作和设计技术资料。接着根据成本管理量计算规则划分管理。理解成本管理的整体情况,做好规划。然后预算人员要意识到采集资料的时效性,使采集内容充分正确。收取费用时,应以当地建设成本管理费用管理部门发布的文件和规定为准。然后根据实际情况来决定费用。这在公正合理收费的同时必须兼顾两个方面：保障国家和建设单位的利益、保障成本管理质量。
3.4 组建专业的管理团队
成本管理是一件严肃的事情。但一些房地产在进行成本管理时错误的理解了严肃的意义,在教育过程不考虑员工的个人情况、社会现实情况、房地产现状,在进行成本管理时刻板的进行严肃的理解讲解,不会融会贯通、不将其与工作实际与生活实际结合,使得工作人员在执行时难以快速理解其内的核心思想。另外,一些负责成本管理的人员对于成本管理的解读较为肤浅,甚至一些人员在讲解成本管理的过程中夹杂了过多的个人思想,从而对成本管理进行不恰当的解读。这种形式的教育易诱导员工在工作过程中形成极端思想、错误思想,从而背离成本管理的初衷。因此，房地产必须提升政工人员的专业度，以更好的进行成本管理的工作。例如，经常举办与管理机制成本管理有关的座谈会。在以往的座谈会中,讲解人员大多是按照教条进行讲解,这很难引起员工的兴趣。事实上,讲解人员应积极创设教学的新模式,实现与成本管理教学授课的趣味性。例如,讲解人员可巧妙地利用多媒体引导员工进行相关知识的学习,例如观看成本管理宣传方面的视频,以及主旋律电影等。帮助员工在潜移默化中受到正确的理念的影响。新形势下,做好房地产政工工作,必须要增强政工工作的针对性,打造政工工作生力军,紧密结合房地产文化。房地产应尊重员工的本来的精神面貌,关注每个员工的思想的变化和心理上的影响,为员工树立正确的思想观念提供帮助,为其专业技能方面的学习和提高提供机会,通过更多的科学手段培养员工,增强他们在专业技术方面的能力。例如,通过邀请国内外专业领域的专家进行交流和研讨会等,有机会获得更多的专业知识,从而提高员工的整体水平。另一方面,专业的人才储备支付的工作也要注意,有必要不断的积累的行业内的各种人才,同时提高房地产的市场竞争力,更好的促进房地产文化的建设在发展的过程中不断改善。
3.5 构建信息化管理平台
在现阶段，我们正处在一个知识型、信息型社会当中，传统模式下的信息共享早已无法满足当前人们对于知识的需求。在新的时期下，就应该结合房地产管理的特点以及人们的实际需求，对可利用的房地产管理资源进行整合，在房地产中构建大数据信息平台，最大化地实现资源的共享，为房地产管理的持续发展提供保障。这对于房地产信息平台资源的丰富、管理能力的提高都是非常关键的。在当前的信息时代的背景下，房地产倡导大数据信息平台的构建是非常重要的，可以大力地突破房地产内资源的限制，使得房地产管理的开展获取到更多的资源，使得管理获取到多元的保障。各级单位领导应该意识到，房地产市场调控应该着重学习的是单位负责财务管理的部分人员。所以，单位领导应该积极组织单位负责财务和财务管理的员工加强自身业务能力，通过不定期或定期的相关政策培训，让这部分人员从本质上理解并运用好房地产市场调控中的具体内容，通过学习和培训及时更新自身掌握的医保制度和政策方面的理论知识，从多个方面提高单位财务人员的综合能力和职业素养。单位领导还应该对房地产内部的财务部门工作进行优化和改进，对相关内容进行全方面的分析和计算，从根本上保证房地产的医疗保险业务能够顺利开展。在此过程中，主要可以从完善硬件设备、实现资源共享、缩短房地产管理差距、构建网络平台等方面使得大数据得到优化，使得理想的房地产管理效果得到达成。要在大数据信息平台中对远程互动管理系统进行构建，其中包含专递信息平台、信息平台管理、管理评估、等各种各样的模块和资源，使得房地产管理可以借助互联网对优质的大数据信息平台进行构建，使得信息平台构建的价值和优势得到最大化的展现。
3.6 房地产企业应做好质量监控
房地产建设中，材料质量优劣能够直接影响建筑质量。因此，房地产企业必须做好建筑材料控制以及建筑整体质量控制。房地产材料的管理主要包括多种内容，其中分配工程机械设备的数量工程机械设备的数量不仅影响工程进度,而且对工程质量也起着重要作用。房地产工程质量的基础是材料使用质量的选择，工程材料工应严格按照执行标准,在确保货物质量的前提下,选择最低价格的材料,材料大量采购运输到现场时,材料受模型、使用标准、使用期限等影响,其保存应根据使用时间以及材料的特点进行储存。在购置机械设备时,也要根据实际需求选择设备,合理安排施工时间,合理制定施工方法,防止成本增加。设备通常会涉及很多零配件以及管线，如果施工过程中不加强对零部件质量的管理，工程的整体质量也就难以保证。因此相关企业应对相应配件、材料价格进行详细名单进行公示。另外在施工过程中,工程完工后,还需要经过严密的审查,在这个过程中,做层层限制,以保证工程质量的可靠性。在一些工程中，尽管企业应用的是进口材料,却存在明显的问题。为了避免大量出现这类问题，企业管理方有必要采取各种措施。如果工程施工中材料有明确的问题,就应该立即对上级部门报告,全面调查不合格材料,施工中使用的所有材料都应满足工程设计的基本要求。
总的来说，房地产市场运行与调控中，政府相关部门应该出台更完善的法规以及规章流程，以更好的规范房地产行业的发展。同时，企业也必须做好管理，以确保建筑质量。
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