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更新单元规划获原则通过的消息吹皱一池春水。 自5月3日公告相关信息以来，深康佳A（000016）股价彻底被激活：目前该股累积上涨近14％，换手率也明显增加。根据安信证券的判断，在经历了2011年的业绩低谷后，2012年有望好转。然而想要以现有的业绩支撑起近120倍的动态市盈率，却并非易事。
市场炒作的背后更多的恐怕是公司总部厂区变为商业用地性质后所蕴含的巨大商业价值。根据此前研究员的预计，综合盖成写字楼后康佳总部大厦每年将约可为公司贡献超过1亿元的利润。由于康佳在公告中称“方案尚需报深圳市政府有关部门审批”、“该事项对公司的影响尚具有不确定性。”游资目前的拉抬股价行为颇有些“望梅止渴”的意味。
更新计划项目终获进展
5月3日，深康佳A发布关于申报城市更新计划项目进展情况的公告称，深圳市规划和国土资源委员会近日下发复函，《南山区康佳集团总部厂区更新单元规划》已经深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批并获原则通过。《更新单元规划》确定的功能定位及改造目标为集研发、办公、商业等多元功能为一体的城市综合体。复函原则同意《更新单元规划》的主要经济技术指标：拆迁用地面积为37251.8平方米，开发建设用地面积为37251.8平方米，计容积率建筑面积为26万平方米。
伴随着公告的发布，深康佳A二级市场上走出一波加速上涨的行情：公告前一日股价即有所异动，上涨4.34％；公告当日涨幅1.94％；此后该股延续升势，并于5月15日创下4.28元的反弹新高，自5月以来该股最高涨幅达23.41％。股价上涨的背后推手正是总部厂区改造将为公司带来潜在收益。
事实上，早在2010年3月6日深康佳A就曾发布公告称，总部厂区更新单元已被纳入深圳市规划和国土资源委员会拟定的《2010年城市更新单元规划制定计划》第一批计划草案。时隔两年之久，该事项终获重大进展。
据了解，康佳总部位于深圳市南山区深南大道9008号，位置非常优越。2010年中信证券研究员曾对康佳总部地块的商业价值进行过估算。按当时距离康佳总部较近的其他商业大厦租金情况3元/平方米・天测算，若建成20万平方米写字楼全部租出，则每年可获得租金收入约2.19亿元。中信证券研究员认为，“写字楼的成本主要由土地成本和建安成本构成。由于康佳土地使用期限截至2015年，同时土地的来源为政府划拨，并无成本，预计获得土地仍需走招拍挂的流程，但康佳应该能获得土地使用权，土地成本也会比市场成本低出很多。”据测算，综合盖成写字楼后康佳总部大厦的租金每年约可为公司贡献1.35亿元，每股收益0.11元，若按商业地产约20倍的估值水平，约合每股价值2.2元。东海证券研究员也持有相同观点，其认为“如开发写字楼，按保守月租金每平米120元计算，每年净利润高达1亿元；如开发购物中心，保守按总面积3万平米、月租金每平米300元计算，每年净利润也高达1亿元。”
记者注意到，经过两年时间的推移，目前康佳总部附近的商业大厦租金都有不同的提升，因此保守估值其每年为康佳带来的净利润都将在1亿元以上，按目前公司12亿的总股本计算，为公司贡献的收益将在0.1元以上。
2012年业绩走出低谷
作为一家老牌家电公司，康佳近年来在CRT向平板电视转换的彩电技术变革中由于技术转型落后于市场步伐，导致盈利水平急剧下降，2011年步入业绩低谷。
公司年报显示，2011年实现销售收入162亿元，同比下滑5％；实现净利润2.5亿元，同比下滑70％；每股收益0.02元。业绩不理想一方面在于公司彩电新产品推出速度慢。2011年彩电市场共有1066个新产（上接64页）品上市，康佳推出新产品37种，占比仅为3%；另一方面，面对智能手机的快速渗透，公司推出的智能手机产品尚不具备较强的竞争力，同时智能手机运营商渠道销售对公司的传统销售渠道造成一定冲击。从分产品来看也能印证这一结论，公司2011年彩电和手机收入都出现下滑，分别下滑4.33％和32.81％，仅有白电收入增长8.95％。“核心业务盈利能力较弱。”华泰证券研究员张洪道对公司这样评价道。
所幸的是，公司2012年一季报业绩实现了转正。报告期实现收入34.76亿元，同比增长4.07％；归属于上市公司股东净利润1037万元，同比增长113.33％。安信证券分析师衡昆表示，“从单季度收入增速来看，公司在2011 年年中对彩电体系的营运架构进行重新调整后，实现了研、产、供、销的策略一体化，收入增速正在从历史的低谷逐步恢复，2012年一季度实现4%的增长，说明公司在经过调整后正在逐步回归正常增长轨道。”
华泰证券预计康佳2012-2014年EPS分别为0.04元、0.07元和0.10元，对应PE为95.90倍、51.57倍和34.56倍，给予“观望”投资评级；安信证券则预计EPS为0.16元、0.17元和0.18元，对应的PE分别为21倍、20倍和19倍。维持“增持”的投资评级，6个月目标价4.50元。
对于深康佳未来几年业绩的预测券商分歧如此之大，实则反映出对公司未来前景存在一定的不确定性。不过，即使按安信证券乐观的4.50元目标来看，离目前公司的股价也仅有不到10％的空间了。
