市场比较法市场状况调整影响因素与系数研究

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总结，将多种影响因素按照对房价的影响程度的不同确定为以下主要因素：人口、经济、制度政策、社会等。房价如何变化，取决于某一期间某一种或几种市场状况主要影响因素对房价的影响趋势及程度。

（一）人口因素

随着人口数量的增长，对房地产特别是居住类房地产的需求必然增加，从而促使房价上涨。反映人口数量的相对指标是人口密度，人口密度对房价有两方面的影响：一方面，人口密度的提高，将会促进商业、服务业等产业的发展，提高对房地产的需求，导致房价上升；另一方面，人口密度过高，将会造成生活环境恶化，降低房价。人口结构通常包含人口的年龄结构、职业结构、性别结构等，通常，当某一区域以中青年且收入较高而稳定的人口为主时，对房地产的需求较大，房价呈现上升的趋势。随着社会经济的发展和家庭观念的变化，家庭规模趋向于小型化，家庭结构逐渐向核心家庭、丁克家庭、单身家庭等方向发展。家庭数量的增加，致使住宅需求增加，房价将会提高。

（二）经济因素

1.居民可支配收入。居民可支配收入及其增长幅度是对需求影响最大的因素。反映居民收入的指标主要有城镇居民家庭可支配收入和农村居民家庭纯收入。城镇居民家庭可支配收入指城镇居民家庭在支付个人所得税、财产税及其他经常性转移支出后所余下的实际收入。农村居民家庭纯收入指农村常住居民家庭总收入中，扣除从事生产和非生产经营费用支出、缴纳税款和上交承包集体任务金额以后剩余的，可直接用于进行生产性、非生产性建设投资、生活消费和积蓄的那一部分收入。

居民收入的真正增加（非名义增加，即剔除通货膨胀因素），意味着人们的生活水平将随之提高，居住与活动所需要的空间扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房价上涨。

2.宏观经济形势。宏观经济形势的衡量指标为国内生产总值（GDP）。GDP是指一个国家（或地区）所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。GDP从总体上反映了一个国家或地区的经济活动的总规模、综合实力和人民生活水平的高低程度。GDP增长，意味着社会总需求、投资、消费、政府购买和净出口都将增加，投资生产活动活跃，房地产需求加大，引起房价上涨；反之，房价下降。

3.物价因素。反映一般物价变动的指标主要有居民消费价格指数（CPI）和生产者价格指数（PPI）。居民消费价格指数是反映一定时期内城乡居民所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。生产者价格指数也称为工业品出厂价格指数，是反映全部工业产品出厂价格总水平的变动趋势和程度的相对数。

诸如建筑材料、建筑构配件、建筑设备、建筑人工费等房地产投入要素的价格上涨，会增加房地产开发成本，进而引起“成本推动型”的房地产价格上涨。

（三）制度政策因素

1.房地产制度政策。经过30多年的住房制度改革，目前我国形成了具有中国特色的房地产交易管理及价格制度。交易管理制度政策以国家行政权力来调控房地产供给和需求，进而对房价产生影响。例如，2011年，我国在房价上涨过快的部分城市开始施行限购政策。限购政策的出台，很大程度上挤出了房地产投资投机性需求，使得房价得以回落。房价政策是指政府对房价高低与涨落的态度及其采取的相应管制或干预方式和措施等，包括对房地产是实行市场调节价还是政府指导价、政府定价等。政府推出的两限房，即“限户型、限价格”的住房，便是房价政策的具体体现，将会对其他商品住房的价格形成冲击。

2.金融制度政策。金融制度政策是指中央银行为实现宏观经济调控目标而采用各种方式调节货币、利率和汇率水平，进而影响宏观经济的各种方针和措施的总称。我国的金融制度政策主要包括货币政策及信贷政策。

货币政策是中央银行调整货币总需求的方针策略，货币政策工具包括存款准备金、贴现率、公开市场业务、利率政策、汇率政策等。货币政策包括从紧、适度从紧、稳健、适度宽松、宽松五个档次。采用由紧到松的货币政策，会导致房价上涨；反之，房价下降。信贷政策是中央银行根据国家宏观调控和产业政策要求，对金融机构信贷总量和投向实施引导、调控和监督，促使信贷投向不断优化，实现信贷资金优化配置并促进经济结构调整的重要手段。当采取从严的信贷政策时，将迫使开发商减少资金占用和土地囤积，加速住房销售从而扩大供给，增加购房者成本，抑制投资投机性需求，进而达到降低房价的目的。

3.房地产税收制度政策。房地产税收分为房地产开发环节、交易环节和保有环节的税收。长期来看，房地产开发和交易环节的税收增加了开发和交易成本，推动房价上涨。但增加或减少开发和交易环节的税收在短期内是否会导致房价的升降，取决于房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。如果是卖方市场，增加房地产开发和交易环节的税收可以通过涨价方式转嫁给购房者，造成房价上涨；而减少房地产开发和交易环节的税收则难以使房价下降，主要会转化为房地产开发企业或者卖房者的“超额利润”。如果是买方市场，增加房地产开发和交易环节的税收主要会使房地产开发企业或者卖房者通过降低利润等而“内部消化”，难以使房价上涨；而减少房地产开发和交易环节的税收则会使房价下降。

房地产保有环节的税收包括房产税、城镇土地使用税，我国上海、重庆已于2011年对部分个人住宅开征房产税。通过增加房地产保有环节的税收，使得房地产的持有成本升高，抑制房地产投资和投机需求，从而减少房地产需求并增加存量房地产供给，使得房价下降。

4.相关规划和计划。对房价构成影响的由政府编制的规划和计划包括国民经济和社会发展规划纲要、土地利用总体规划及住房建设规划等相关规划和计划。

我国“十二五”规划纲要提出，我国将在5年内建设3600万套保障性住房，其中，2011年、2012年各1000万套，之后3年建设1600万套。住房建设总量增加，特别是保障性住房的建设规模增加或在住房建设总量中的比重提高，无疑会减少对商品住房的需求，进而使商品住房的价格下降。

（四）社会因素

1.城市化水平。一般采用城镇人口占总人口比重这一指标来衡量城市化水平，该指标又称为城市化率。目前，我国以年均1%的城市化率增长速度推进城市化建设。城市人口居住数量迅速增长，导致相关产业的发展、竞争的加剧、空间资源的稀缺，房地产市场形成供小于求的局面，拉高了购房者和投资投机者对于房价上涨的预期。

2.投资投机性需求。投资性需求主要是把房地产作为一种资产进行投资，加以储存，以期望将来能够实现保值、增值的目的。投机型需求是指不是为了使用或出租，而是为了再出售（或再购买）而暂时购买（或出售）房地产，利用房价的涨落变化，从中获得价差利润的需求。

相对于房地产投资，房地产投机将会使房价产生更大的变动。当房价不断上涨时，预计房价还会上涨的投机者纷纷购买，哄抬价格，造成一种虚假需求，促使房价进一步上涨；当房价下跌时，预计房价还会下跌的投机者纷纷抛售房地产，导致房价进一步下跌。

三、市场状况调整系数的确定方法

市场状况调整系数的确定方法主要包括价格指数法、价格变动率法、时间序列分析法及专家咨询法。由于市场状况影响因素对房地产市场的影响最终反映在房价上，因此，采用与房价相关的数据构造的价格指数法来确定市场状况调整系数更具有科学合理性。

（一）价格指数法

房地产价格指数是反映两个时期房价变动趋势和程度的相对指标。价格指数建立的一个基本原则是样本的同质性，房地产价格指数反映的是同质住宅的价格随时间的变化情况。同质住宅是指特征随时间不会发生变化的住宅，它能够完全反映纯粹由于市场环境变化而导致的价格变化。

按照基准期的不同，价格指数分为定基价格指数、同比价格指数及环比价格指数。如果以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数；如果以上一年同月作为基期的，称为同比价格指数；如果以上一月份作为基期的，称为环比价格指数。采用房地产定基价格指数确定市场状况调整系数的公式为：

市场状况调整系数=估价对象估价时点定基价格指数/可比实例成交日期定基价格指数×100%

采用房地产同比、环比价格指数进行市场状况调整的公式为：

市场状况调整系数=（成交日期下一时期的环比价格指数/100）×（成交日期再下一时期的环比价格指数/100）×…×（估价时点的环比价格指数/100）×100%

现以全国70个大中城市房地产价格指数为例，介绍以价格指数法来确定市场状况调整系数的具体过程。全国70个大中城市房地产价格指数包括70个大中城市住宅销售价格指数、新建商品住宅分类价格指数以及二手住宅分类价格指数，由国家发改委、国家统计局每月定期发布，涵盖了我国30个省、市、自治区（未含西藏自治区）的70个大中城市的房价指数。该指数采用链式拉氏公式计算，涵盖了环比、同比和定基三种指数，其中定基指数基准为该城市2010年全年平均价格，基点为100点，以每个月份平均价格与该价格进行比较换算，并按照房屋面积进行细分。

某市二手住宅价格指数见表1。

假如需要确定该市面积介于90-144m2之间的二手住宅由2011年1月调整为2012年1月的市场状况调整系数T，根据表1，得出2011年1月及2012年1月90-144m2的定基价格指数分别为103.5和102.5，则T=102.5/103.5×100%=99.03%，即由于房地产市场状况的变化，该市面积介于90-144m2之间的二手住宅于2012年1月的价格相对于2011年1月下降了0.97%。

（二）价格变动率法

房价变动率包括逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率。价格变动率可向当地房地产主管部门、税务部门或者大型房地产开发公司、评估机构、经纪机构等获取。

采用逐期递增或递减的价格变动率确定市场状况调整系数的公式为：

市场状况调整系数=（1±价格变动率）[期数]

采用期内平均上升或下降的价格变动率确定市场状况调整系数的公式为：

市场状况调整系数=1±价格变动率×期数

（三）时间序列分析法

时间序列分析法是通过时间序列的历史数据解释现象随之变化的规律，将这种规律延伸到未来，从而对该现象的未来作出预测。该方法广泛地应用于分析预测价格指数、产出水平、产业结构等变动趋势。特别是当房价资料不全或者需要对未来某个时期房价变动水平进行预测时，时间序列分析法将会发挥重要作用。

时间序列分析法主要包括平均增减量法、平均发展速度法和移动平均法。当房价按照时间序列的逐期增减量大致相同时，可以采用平均增减量法进行预测；当房价按照时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以计算其逐期发展速度的几何平均数，采用该平均发展速度进行预测；当房价时间序列的数值由于受周期变动和随机波动的影响起伏较大，不易显示出房价的变化趋势时，使用移动平均法可以有效地消除这些因素的影响。针对不同情况，采用时间序列法中相应的方法，从而得出某一时期相对于另一时期的市场状况调整系数。

（四）专家咨询法

若当地未发布房地产价格指数且不具备编制价格指数的条件时，可以采用专家咨询法确定市场状况调整系数。首先，应成立房地产价格专家委员会，组成人员包括当地政府相关部门人员、大专院校房地产相关专业教授、房地产估价机构资深评估师、经纪机构资深经纪人、银行抵押贷款部门人员等。其次，由专家委员会列举出对当地房地产价格产生影响的市场状况调整影响因素，例如当地实行限购、贷款利率、首付比例调整、保障性住房大量上市等，汇总后发给各位专家。在独立的环境下，每位专家针对每一影响因素，给出自己认为对房价的影响趋势及程度。随后，将各位专家意见汇总，设定评估基准点，采用平均值法确定相应事件对应的时间点的房价变动趋势及程度，再将各相应事件对房价的影响趋势及程度加和汇总，与评估基准点价格换算后得到定基价格指数。为了使指数具备更高的公信力，应当向社会公开征集意见。最后，将征集了公众意见的指数作为当地的房地产价格指数，采用市场比较法评估时，计算得出相应的市场状况调整系数。

四、结语

在房地产估价中，如何客观准确地确定市场状况调整系数是工作中的一个难点，这对于政府相关部门调控制度政策的出台，税务部门征收保有环节、交易环节相关税收计税价值的确定和更新，房地产开发公司投资决策的作出，商业银行、房地产估价、经纪机构业务的发展，购房者置业时机的选择等都具有十分重要的意义。本文较为全面地分析了房地产市场状况的主要影响因素，指出房价的波动是由于各主要影响因素之间相互作用而对房地产的供给和需求方面产生影响的综合结果。针对不同的房地产市场状况，给出了相应的市场状况调整系数的确定方法，方法简便可行，具有较强的操作性。各个地方及单位在实际运用中，可根据当地客观条件、工作特点进行方法选择，以得出适合本地的房地产市场状况调整系数。

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（作者单位：南京工业大学土木工程学院 江苏南京 211816）

（责编：贾伟）

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