【www.zhangdahai.com--其他范文】
文/章安然
做得好的产业园区，都有一套完整的运营体系和创新打法。
“如果把产业园区招商比作恋爱结婚，那么运营则是持家过日子，招商带来短期效益，而运营可带来长期效益。”有位资深产业园区人士曾经打了个比方。
在“十四五规划”下，产业园区作为我国地方经济发展、产业结构升级的重要载体，将更注重以人为本、高质量发展的理念。研究发现，做得好的产业园区，都有一套完整的运营体系和创新打法，随着产业园区的主导产业由传统产业向高新技术产业不断地升级，园区的运营理念也紧跟着在不断转变，形成了新的运营趋势。
过去，一些园区开发公司通常走土地批租、滚动开发之路，主要依靠区域开发和物业开发，用低租金、低地价吸引高新企业落地的方式赚钱。但这种模式放在今天已不适用，国内主流园区开发企业都在探寻适合自己的新运营模式 。
比如“房东+股东”的模式，张江高科是该模式的旗帜标杆，当年嘉事堂成功登陆中小板，作为二股东的张江高科在这一笔投资上盈利6.1亿元。此后，张江高科的股权投资遍地开花，这几年，也有不少产业园区采用这一模式，收获颇丰。
东湖高新也采用这一模式，不再盯着每平米赚那几百块租金，在建设园区时就告知当地政府以产业为本，不赚现金只赚股权，也愿意参与投资园区内的优质企业，其与华工创投合作成立的武汉华工明德先进制造创业投资合伙企业，基金规模达到2.5亿元，已累计投资多个项目。
该做法深受当地政府欢迎，因为这不仅仅是建一个园区，而且还参与产业打造，进一步盘活了园区。
不久前，金地威新产业研究院院长葛培健在博鳌产业科技大会上谈到，“产业地产行业迎来了底层商业逻辑的变革，要想打造第二增长曲线新趋势，就要追求租金以外的收入。”利润结构、投资收益、股东的收益要超过房东，甚至能超过50%。
做产业园区，“卖楼+收租金”的时代已经是过去式。
深圳·星河WORLD用“房东+股东”的运营模式，成功打通了产业地产与股权投资之间相互反哺的渠道。既以“房东”的身份解决园区现金流的平衡问题，也以“股东”的身份对企业进行投资孵化。一方面帮助解决了很多初创型企业资金、人才、经验不足的问题，另一方面把园区变成了发掘投资项目和投后管理的载体。截止2021年末，星河资本累计完成股权投资近130亿元，被投企业190余家，其中35家企业已成功IPO。
做产业园区，“卖楼+收租金”的时代已经是过去式，园区开发企业应把重点放在“如何向园区内企业提供全生命周期链条的服务”、“提供增值服务”上，以此增加客户粘性，构建“产业生态圈”。
滨江集团在聚焦工业地产，建设产业载体过程中，引进高端制造业与创新产业，通过优质的产业招商、一流的园区服务、当好“房东”的同时，为区内企业提供各项增值服务，还通过滨创一号基金实现对区内汉森机械、宸光新材料等企业的投资，形成“房东+股东”的深度发展模式。
葛培健认为，产业地产是空间提供商+时间合伙人，空间提供商就是房东，时间合伙人就是股东，房东+股东，股东赢房东。
截止2021年末，我国城镇化率为64.72%，随着城镇化率越来越高，产业结构越来越复杂，城市里的人越来越多，今后产业园区的运营服务也将更加“以人为本”。
未来产业园的发展将更从关注人的视角出发，更加偏向于对产业园内服务业的发展。而把“园区”、“社区”相结合的方式，成为了如今很多产业园区提升运营效率的手段。将园区与社区结合在一起，既提供了工作岗位，让居住在园区的人有经济收入，还解决了生活、娱乐、休闲等需求，这些需求也能倒逼产业园区不断迭代升级，优化运营模式。
深圳星河WORLD在运用“园区+社区”模式方面颇有心得，不仅打造了集融资服务平台等在内的“一中心六平台”的企业服务体系，还把园内1200多家企业的服务工作分配到人，解决企业遇到的各项难题。龙岗区行政服务大厅在此设立了星河WORLD分中心，可办理市、区、街道、社区四级多项企业服务。62万多平方米的空间里，涵盖了办公、研发、住宅等生产、生活和配套服务设施，俨然一个大型社区。
招商蛇口开发运营的青岛网谷，产业园占地1.27平方公里，其中办公研发物业100万平米，配套住宅及人才公寓50万平方米，园区内职工餐厅、商务酒店、健身场所等配套齐全，已然形成集工作、生活、学习、娱乐一体的生态社区。
而青岛网谷坚持“服务为本”，配以专业运营团队，解决企业的实际需求，通过陪伴式的服务，去构建完整的产业生态，倾力打造一个有温度的社区。
一个坚持“园区+社区”运营模式的产业园区，至少都会有两个圈层，一个是“工作圈”，一个是“生活圈”，圈层的叠加效应，以及资源的整合汇集，能为所在城市实现更多的突破。
目前，国内多个产业园区都在采用“园区+社区”的模式，为区域经济做贡献，推动了区域产业高质量发展，为城市发展出一份力。
过去，产业园区靠重资产赚钱；
如今，更加关注结合轻资产运营的模式。
要实现资产的轻重结合，资产证券化是一种可行方式，比如发行公募REITs，打通产业园区投资退出渠道有限的局面，实现了产业园区的“投融管退”；
以及“基金+基地”的模式，充分挖掘专业基金背后的产业资源，为园区提供新的运营思路和发展机遇。
一是物理载体变轻，以公募REITs为依托，实现资产的轻重结合。我国园区众多，每个园区都有不同的运营标准，缺少标准化的东西，而公募REITs则提供了一个标准化的平台，是不是好资产，拿到平台一验便知。
当前，我国产业园区资产规模庞大，再加上政策支持，公募REITs迎来了前所未有的发展机遇。截止2022年9月21日，公募REITs已增至20只，其中产业园REITs达7支，占比约为1/3。
从之前上市的四只产业园类公募REITs整体来看，地址位置都挺优越，经营相对稳定，整体出租率较高，租户质量和结构较好，整体资质较优。
那么，为什么发行公募REITs是未来运营模式的大势所趋？
第一是政策导向，第二是行业管理溢价提升将逐步加大运营方以及投资方对于产业园REITs的兴趣，第三是国外的成功经验证明，在资产价格相对稳定的成熟市场，产业园区REITs具备显著的收益价值。
近期已上市的4支产业园REITs2022年度二季报已经陆续披露，整体来看，虽然二季度受到疫情影响，但大部分产业园REITs表现出了一定韧性，运营情况并未受到过多影响。
如今能够发行公募REITs的还是一些体量大的产业园区，而那些体量小的产业园区如何能够参与发行，这是今后需要关注的。
二是投资模式变轻，多方参与投资，既能分摊投资风险，也能赋能园区企业。产业基金如何更好地发挥作用，助推产业基地发展？
当前，很多产业园区创新投融资模式，通过“基金+基地”模式支持企业全生命周期发展，以及基地产业运营商的专业服务、政企协同、平台共享和生态打造，推动基地企业协同式创新和开放式创新，持续做优做大做强。过去，产业园区靠重资产赚钱；
如今，更加关注结合轻资产运营的模式。
比如张江高科，既是“股东+房东”模式的先行者，也是“基金+基地”模式的带头人。从2017年开始，张江高科连续多年产业投资都对业绩产生重要贡献，有些年度甚至产业空间载体的销售业务为零，也可以保持稳健的利润增长，进入良性循环。
该模式充分挖掘了专业基金背后的产业资源，完成基地内项目的初始导入、龙头企业引领基地产业生态形成，相比单个产业园区为主体参与投资，引进其他基金方参与进来，能有效降低投资风险，给园区带来更多的投资机会。
浙江传化就在做类似尝试，传化科技城以“基金+基地”模式推动产业与资本连接，构建多层次产业基金群，提供覆盖企业从种子轮到IPO的全程陪伴服务。通过“资本赋能+政策支持+服务提效”来帮助被投企业快速成长。充分运用投行思维和资本的力量，持续推进项目招商和产业项目迭代，促进基地产业链的持续完善。
“基地+基金”模式，以基金撬动招商，基地联动基金，产生“1+1＞2”的联动效果。各方发挥其所长，基金管理公司发挥专业的投资研判能力和风控能力，在项目筛选、尽调、决策和投后管理层面发挥优势；
招商部门则凭借其丰富的项目资源和灵活的招商政策，为项目落户、项目建设提供支持。
公募REITs以及“基金+基地”的模式，是已被市场验证，实现轻重资产结合的有效方法，有些体量不够大的产业园区，发行公募REITs的条件还不够成熟，而“基金+基地”的模式，则是可以去研究以及大胆尝试的方向。
物业租售收入、经营服务性收入和退出资产证券化将成为未来园区收益的“黄金三角”。运营是产业地产的关键一环，也是产业园区能够持续发展的核心能力。未来，能够做到投资、孵化、成长、运营为一体的发展模式，就会成为一个优质的产业园区。
猜你喜欢 房东产业园园区 给黄鼠狼当房东小哥白尼(野生动物)(2022年2期)2022-06-01山西打造首个电商快递产业园今日农业(2021年8期)2021-07-28山西首个快递+农产品产业园将于10月建成今日农业(2020年15期)2020-12-15苏通园区：激荡开放潮 十年再出发华人时刊(2019年19期)2020-01-06租 房作文中学版(2019年9期)2019-11-27园区的开放样本商周刊(2018年24期)2019-01-08从园区化到国际化商周刊(2018年12期)2018-07-11江苏宿迁建成扶贫产业园大江南北(2017年11期)2017-11-10中国文化产业园100强名单支点(2015年11期)2015-11-16园区开发Ⅱ个股表现股市动态分析(2015年49期)2015-09-10本文来源：http://www.zhangdahai.com/shiyongfanwen/qitafanwen/2023/0612/610520.html
