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●张 伟
自从我国提出住房改革以来，商品房逐步代替了福利性分房[1]，房地产企业也因势而生。随着我国市场经济的进一步全面发展，房地产企业迎来了行业的春天，作为我国经济的重要组成部分，它逐渐成为拉动我国经济发展，促进GDP提高，增加地方财政收入的有力抓手。房地产企业经营复杂，涉及各个不同领域。从税收方面来说，我国的房地产企业征税涉及各个不同的税种，从房地产开发到商品房开盘，再到个人购买，纳税主体不断变化，因其复杂性往往面临着风险难以把控的问题。另外，种类繁多的税收也给相关企业造成了过重的税务负担，与此同时，税务稽查部门对偷税漏税行为的打击日益激烈，房地产企业作为纳税的代表往往处于重点关注领域。
随着政府对宏观经济的把控不断增强，居民收入差距进一步增大，房地产企业作为高收入行业，必然面临着高额的纳税税额及高强度税收力度。但是令人担忧的是，大部分房地产企业至今没有成立专门的税收风险控制部门。一方面是日益严峻的税收形势，另一方面是企业管理者税收风险控制意识淡薄，这对房地产企业来说，是未来必将面对的一大挑战。
我国对财务风险的研究远远早于税务风险，多数企业至今仍将财务风险控制作为风控的重要工作内容，而忽视了税务风险把控的意义，在很大程度上对房地产企业的健康发展形成掣肘。
（一）有利于企业降低税务风险及纳税成本
国家财政与税收收入息息相关，国家的发展很大程度是以税收作为重要保障。房地产企业因为其行业的特殊性，不仅需要大量的资金作为支撑，而且工程周期长，无论是在项目开发过程中还是进入销售环节，都面临着不同主体不同种类的纳税义务。房地产企业当中税务人员素质良莠不齐，如果因为业务能力的欠缺导致未能尽到纳税义务[2]，那整个企业将面临高额的罚金，这无疑是给企业运行平添压力，加大了企业税务风险。因此，对房地产企业税务进行统一筹划管理，有利于企业降低税收风险，减少纳税成本，进一步保证企业的经济效益。
（二）有利于企业建立完善的税务管理体系
对于房地产企业而言，项目进行的每一个阶段都有不同的涉税环节，每一个环节都面临着不同的税务风险。在我国多数房地产企业中，税务管理人员较少，一般由企业会计代为进行纳税申报工作，这在一定程度上使母子公司或者总分公司之间税收情况自行其是，导致了税务风险扩大，而且缺乏专业税收管理人员也导致税务管理水平及质量难以提高。所以，对于房地产企业而言，进行税务筹划管理，能有效形成完善的税务管理体系，保证专业的管理人员对各公司税务情况加以把控，从源头防范税收风险。
（三）有利于保证房地产企业的稳定性
不可否认，房地产企业已经成为我国经济的中流砥柱，不仅对国家财政收入有着不可小觑的作用，而且也是中小型城市创收的重要来源。自从营业税改增值税以来，房地产企业的纳税计算方法及申报方式均发生了变化，企业税务管理人员应该在新形势的引导下，全面分析房地产企业纳税的风险及降低税务成本的方法。如果专业人员不能洞悉税务动态，轻则让企业承受巨额的税务成本，重则使企业面临资金断裂的风险。针对房地产企业进行税务筹划，让企业预留充足的纳税资金，不仅可以让企业投入的项目资金发挥更大的效用，而且能让企业的项目运行没有后顾之忧，保障房地产企业的稳定性。
我国房地产企业自创立以来，一直在经济发展中占据重要地位，自进入新世纪以来，国家为了促使房地产企业发展符合新时代特色，出台了一系列的税收政策，进一步规范了企业行为，但与此同时，一些企业对税收政策理解不足，意识淡薄，这使得企业在运行过程中形成诸多风险点。
（一）税务风险控制意识不足
作为房地产企业的专业管理人员，应在企业管理的各个阶段体现出税收风险控制的理念，这样有利于推动企业税务工作平稳运行。
通过了解我国房地产企业的运行模式，税务风险控制意识普遍不足，主要体现在，首先企业内部对税务风险的识别能力缺乏，对风险的管理往往体现在事后与税务部门沟通，基本不能在源头处解决，无法针对风险制定相应的防范措施和有效的对策。其次，企业管理人员对税收风险的认识存在局限性，即使某些企业成立了税务管理部门，但认为其主要职责仅仅在于纳税申报，而税务的主要风险点只是体现在纳税申报的数额是否准确。最后，某些企业的税收部门过于独立，缺乏税务风险防控的系统培训，岗位职责不明确，业务部门在日常经营活动中缺乏税收风险意识，但其并没有义务向税务部门请教如何进行税务风险防范，即使是业务人员由于自身原因导致企业承担税务风险，因为缺乏相应的追责机制，往往公司要承受严重的后果。
（二）企业内部缺乏完整的税务体系
房地产企业的大多数岗位集中在土木、工程技术等方面，税务部门仅仅是企业管理过程中的子部门，建立完善的税务体系势必要投入大量的人力物力，这将给企业运营带来一定的负担，但是从一个企业的长远发展来看，这些投入是必不可少的[3]。
目前，多数房地产企业内部缺乏完整的税收体系，主要体现在以下几个方面：首先，企业内部对税收风险评估能力不足，对企业经营过程中发现的风险点进行评估分析，并针对性做出防范措施，采取债务调整或者纳税筹划等方法及时纠偏，是企业运营过程中风险防范的必要手段，但多数企业该能力欠缺，导致税务风险进一步增大；
其次，税务风险预警机制空白，虽然税务风险具有极强的不确定性，但从其发展阶段来看，仍然有规律可循，在风险初级阶段，有较强税务专业能力的相关人员能够根据预警系统的提示，通过相关数值的变化做出判断，从而识别重大风险，防止企业遭受损失；
最后，企业内部针对税务风险缺乏沟通，在企业中，税务风险并不是仅涉及财务部门，事实上，税务风险涉及范围包括经营环节、销售环节等等，但是在实践中，往往只有财务部门通过财务数据形成税务信息，实际能够接触这些信息的员工占极少数。
（三）企业税务管理人员素质素质欠缺
企业的终极目的在于盈利，房地产企业由于利润相对较高，整个行业的逐利性更为明显。对某些企业而言，纳税无异于“财产流失”，因此某些管理层甚至不惜以各种手段指使税务申报人员偷税漏税，这种短视的行为虽然短时间内达到了企业利益少流出的效果，但从长远来看，使企业税务风险有增无减。另外，房地产企业中普遍缺乏专门的税务管理人员，通常以会计兼任税务部门管理，但是众所周知，会计与税务分属于不同的专业，知识存在巨大差异，如果在企业内部不能正确对接会计与税务的工作，那么在纳税过程中很容易产生不及时、少纳税或者多纳税的情况。
房地产企业税务筹划风险控制并不是孤立存在的，它与房地产企业的日常经营活动密切相关，要做到在源头处进行风险控制，必须要将风险控制措施渗入到每一个环节，结合企业管理现状，从多个角度出发，不断改进风险控制方案，在合法的范围内最大限度控制风险，从而达到降低税务成本最终目标。
（一）建立健全房地产企业税务风险管理的相关流程
对于现代化的房地产企业来说，税务管理应该注重流程化、规范化，具体而言，即重视税务登记、涉税信息、税务申报的管理。首先，大多数房地产企业处于不断扩张的态势，在全国各个地区分设了分公司或者子公司，不论是作为分公司或子公司，均应该在规定的时间内进行税务登记，在进行重大决策之前，必须按照流程取得总公司的授权，这些企业内部的规范行为在很大程度上能降低重大税务风险；
其次，涉税信息作为企业内部的重要商业秘密应该安排专人妥善管理，全部档案化并进行系统登记，另外，对于非税务管理人员应设置一定的资料查阅权限，保证资料信息不外泄，同时针对企业内部重大决策经营活动，应安排税务管理人员列席相关会议，从税务角度对公司的经营活动提出指导性意见，并对会议形成的重要资料逐级审核；
最后，我国税务机关管理人员良莠不齐，在房地产企业当中进行纳税申报的员工可能不具备相关的税务经验与能力，这就要求相关工作人员在进行纳税申报时必须反复核对信息，并经过税务管理部门领导的审核。另外，企业要高度关注纳税政策及时间，避免引起不必要的风险。
（二）保证税务信息沟通体制畅通
从内部沟通来说，企业是一个有机结合体，各个部门人员在企业中各司其职，朝着企业共同的发展目标前进。税务管理部门作为企业的重要组成部分，必须得到其他部门的大力支持才能顺利开展工作。比如，形成税务信息的数据需要其他部门提供，其他部门在经营活动中遇到的税务风险也需要税务管理部门进行分析评估[4]。所以，针对房地产企业，必须建立高效率的税务风险反馈机制，加强企业内部的沟通协调能力。
从外部沟通来说，企业要注重与税务机关进行定期的沟通交流，及时了解新的税务知识，听从税务机关从专业角度提出的建议。
（三）提高办税人员的专业能力
再完美的制度也需要人去遵守、应用，企业税收管理制度也是如此，因此提高相关岗位的人员素质显得尤其重要。首先，企业内部需要一批高素质的税务专业管理人员，做到各司其职，职责分明，并保证管理岗位人员税务经验丰富，有极强的实践能力；
其次，应定期开展税务讲座，聘请专家学者对企业内部的税务人员进行培训，提高理论功底，以先进的理论更好地指导实践；
最后，可以在企业内部设立专门的岗位，及时了解国家税法的最新动态，并鼓励税务管理人员考取相关证书，提高工作能力及税务素质。
自我国房改政策以来，房地产企业发展迅猛，逐渐成为我国经济中不可忽视的重要力量，但是房地产企业在运营过程中，由于其特殊性，资金投入大、项目工期长，导致税收额度大、种类多，而且由于我国税收制度日趋完善，稽查力度不断加大，如果房地产企业不能做好税收筹划风险控制，一旦企业面临税务危机，将是致命的打击。我国房地产企业虽然在风险控制上已经取得了长足进步，但是仍然存在着缺陷与不足，特别是在面临经济转型的今天，房地产企业也必将面临整个行业的阵痛。因此，为了推动我国房地产企业平稳过渡，健康发展，本文系统介绍了房地产企业税务筹划的风险点及应对措施，希望能尽到绵薄之力。
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