【www.zhangdahai.com--叙职履职报告】
经历了最为严厉的一年调控后，省城房地产市场在冷清中开局。是继续趋冷，还是春来回暖，好像市场反响不是很热。而近来中国各地楼市表现低迷，大型房企的销售业绩也出现大幅下滑。据不完全统计，16家标杆房企今年1月份销售总额不足300亿元，不及去年同期663.6亿元销售金额的一半。而从2月份的市场表现来看，情况也并不乐观。在业绩压力之下，部分房企已开始酝酿新一轮降价以刺激成交量。
曾经风光无限的房地产业，近年来经历了冰火两重天，全民炒房、只赚不赔的现象正在终结。不过，借助于城市化的快速推进，地产商如果能迅速适应变化的市场、调整产品结构，依然有巨大的发展空间。能否借龙年腾飞，将是对他们魄力与智慧的真正考验。
开春楼市有点冷
去年以来，房地产业整体陷入低迷，这在太原也不例外。从国家统计局公布的今年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况来看，1月份太原市新建商品房住宅价格与上月相比保持不变，与去年同月相比也仅仅上涨1.0%。
笔者在春节假期里分别走访了省城并州路和南内环街数家售楼处，都是大门紧锁。有的售楼处大门上还贴出了“春节放假时间：2012年1月16日至2月7日”的通知，关门停售时间竟超过了三周，比国家法定假期还要长。这在三年前的省城房地产市场简直不可想象。一位资深售楼人员对此发表看法：前年春节由于公司积极参加房展会，他没有休息；去年春节楼市已经开始趋冷，但他所在的售楼处也仅休息了三天；今年春节，公司腊月二十五一直放假到正月初八。
如同严冬杀尽百花方见腊梅之俏丽一样，从龙年春节的售楼处也可以看出房企的实力，富力、万达、星河湾等旗下的项目售楼处春节长假期间没有关门。这些都是全国知名房企，产品以高档项目为主，但商家的热情并没有赢得多少回报。省城解放北路附近的富力爱丁堡售楼处，在春节期间虽然推出了免物业费、房价打折的优惠，但现场看房者并不是很多，其中大多仍以观望为主，购买意愿并不强。
调控一年房价应声回落
龙年春节楼市的惨淡经营，不过是去年房地产市场遭遇最严厉调控政策的延续。纵观2011年楼市，太原调控政策一波紧似一波、一轮强似一轮，每一项调控政策发力都成了房地产业发展的节点。
2011年，太原市1月11日出台 《关于进一步落实房地产宏观调控政策促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，明确提出了“限购”，只允许市民购买一套新建商品房；2月19日，又出台配套政策，把“限购令”细化为11条，房屋限购不仅包括新建商品房，存量房也涵盖在内了； 3月15日，再出台相关政策，由“限购”扩大到“限价”，开始制定新建住房价格年度控制目标，并且实行了存量房网上签约。这三道调控政策的推出，迅速给脱缰狂奔的省城房价系上了笼头，价格涨幅得到了有效遏制。
一年来，省城房产调控达到了预期效果。2011年太原市商品住房均价为每平方米6058元，同比下降了16.77%，成交面积244.42万平方米，同比下降16.1%。
比官方统计数字更为形象直观的是开发商的表现。一年来，随着商品房交易量逐渐降低，开发商库存持续增大。据中房信息集团统计信息显示，2011年省城剩余商品房待售面积达到120万平方米。从年中的促销连连到年底的打折降价，财大气粗的地产商们开始有点撑不住了。住在龙城网的分析人士认为，一些开发高价楼盘的地产商已经在资金周转上出现了严重漏洞。
为挽回购房者信心，及早回笼资金，开发商从去年底就开始大打降价牌。笔者在学府街与体育路交叉口的东润花园售楼处了解到，该楼盘不仅推出特价房，一次性付款还可以打9.6折。据统计，今年1月，太原市六城区优惠楼盘数量达到了创纪录的163个，与去年9月份相比，打折增长率超过57%。在新建楼盘比较集中的小店区，打折优惠楼盘数量猛增到59个。而优惠方式也多种多样，有以全款或分期打折的，也有直接返现的，甚至有的还推出特价房、买房送礼品等。
保障房投用将进入高峰
从龙年开盘楼市来看，开发商的殷勤促销并没有赢得市场多少回报，购房者依然在等待观望。大学毕业已经5年的许某，一直在为买房问题纠结。他说，前几年房价上涨的速度远远超过了他挣钱的速度，现在他看中的楼盘即使价格从7000元/平方米降到了6800元/平方米，依然买不起。像许某一样，许多购房者推迟了购房计划，因为他们相信今年房价会更低，希望自己购买时房价不仅是更低，甚至是最低。
新浪太原房产网调查显示，67%的网友认为2012年房价会下跌，仅有29%的网友认为房价会继续上涨。1月份召开的太原市经济工作会议透露，今年省城的房地产调控政策不会变，而且政府在强化房地产市场监管的同时，还将持续重视保障性安居工程建设。
如果说政策调控对抑制房价而言是扬汤止沸的话，保障性安居工程的建设入市则是釜底抽薪。去年太原市保障性安居工程开工4.587万套，加上“十一五”期间已经开建的9.8664万套。这些保障性安居工程将陆续交付使用，其中包括廉租房、公共租赁房、经济适用住房、限价商品房等各种类型。来自太原市房管局的消息，太原 今年还将新建保障性住房4万套，并争取实现5万套。
业内人士分析认为，保障性安居工程中廉租房、公共租赁房主要针对低收入群体，这部分房源对房地产市场产生的影响有限；但经济适用住房、限价商品房的购房者有许多是属于改善住房需求，肯定会对房地产市场产生一定的影响。据了解，今年太原至少有上万套经济适用住房交付使用，其中仅西华苑就将有4000多套房屋可以竣工入住。有人预言，保障房的大规模开建，将是真正解决刚性需求、彻底打破市场僵局的一剂猛药。
优化结构才能成功突围
虽然市场持续低迷，但房地产商并不认同“2012是楼市寒冬”的说法。山西某房地产开发公司的销售代表认为，太原城市正在大发展，南部新区规划已经出炉，老城区改造也要同时进行，这都需要房地产企业的积极参与。他认为，晋阳湖改造片区、南部新区、长风商务区、山西高校新区都将成为今年楼市的热点地区。
失之东隅，收之桑榆。与太原市房地产市场的低迷相比，周边区市如榆次、古交等不受限购的地市房地产市场却风生水起。尤其是在同城化方略的引导下，榆次区去年房价快速上升，均价已逼近4000元/平方米，尤其临近省城的北部城区房价已紧追太原。
有调查显示，近几年来，太原每年约有1万多对新人成为新增的住宅需求者。与此同时，应届高校毕业生进入社会、外来务工人员进城务工，都会成为太原房地产市场的刚性需求。业内人士分析认为，现在楼市滞销的主要原因在于政策调控对购房者的限制，刚性需求并没有从根本上得到缓解，太原房价不会出现大起大落。但随着买卖双方的持续博弈，实力雄厚的地产商会撑得更久，实力不济的则可能降价。也有开发商分析，目前太原大多数楼盘利润率多在10%至20%之间，超过20%利润率的楼盘不多。这个数字跟一线城市许多楼盘的高利润率没有可比性，即使降价，幅度也不会像一线城市那么大。
太原市房地产局相关人士表示，目前的房价抑制措施已经足够严厉，在市场也起到了一定的效果。现在新建商品住房出现滞销，主要问题还在于供应结构不合理，存在中低价位、中小套型普通商品住房供应不足的问题。就目前的房地产市场来说，供不应求的不是广告上动辙六七千甚至过万元的商品房，而是能让企业职工、下岗人员、刚就业年轻人住得起的房子。
近日，克尔瑞太原机构与新浪太原房产网联合发布的《2011年四季度太原购房者信心指数》显示，超过五成的置业者偏爱90-120平方米的传统户型，55%的受访置业者认为单套房子的总价在61-80万元之间较为合理。从太原市房管局发布的2011年省城房地产市场经济运行情况来看，144平方米以下的普通商品住房消费成为主流，其中小户型占比逐步增大。
著名财经评论员牛刀则公开表示：“未来房地产走势可以分为几个阶段，第一阶段是市场冰冻期，房价的表现是不涨不跌，个别区域楼盘将出现开发商降价出逃，但房价不会普跌，这个阶段将持续到2012年4月；第二阶段为政府去房价泡沫化阶段，其间一些便宜的资产将投入市场，同时公租房开始启用，租金涨价历史结束，以此推算2012年5至10月房价会开始去泡沫；第三阶段，房价开始普跌，市场正式进入买点，预计在2012年下半年至2013年间，楼市将产生较好买点，五年内不会出现太大贬值，这样的状态将持续三年左右。”
而龙城楼市，将如何扛过春寒迎来盛夏，我们拭目以待。
