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摘 要：防范房地产金融风险，不仅可以促进房地产业和房地产金融业的稳定发展，而且能促使整个金融业和国民经济的稳定与发展。文章分析了我国房地产金融风险的现状及类别，并提出针对我国房地产金融风险防范的具体对策。
关键词：房地产市场 金融风险 风险防范
由美国次贷危机引发的世界金融危机影响了世界各国的实体经济，我国房地产业就是其中受到较大影响的产业之一。这是因为其与金融业的联系最为紧密，所以对金融危机的反应也最为灵敏。房地产金融风险是指经营房地产金融业务的金融机构由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。它能够通过市场各方相互博弈而不断膨胀,最终危及整个金融体系乃至国民经济体系的安定。在极端条件下，会形成泡沫经济，最终泡沫破裂将会导致经济危机。所以防范房地产金融风险不仅可以促进房地产业和房地产金融业的稳定发展，而且能促使整个金融业和国民经济的稳定与发展。
1.房地产市场金融风险的现状及分类
1.1我国房地产市场发展现状及特点
我国自2009年以来，受国际金融危机和国内经济增速放缓的影响，以及房地产市场自身的调整等诸多的因素，商品房的销售量呈现萎缩状态。大量存量房和经济适用房的出现，给楼市带来新的变化，房价下降趋势已基本形成。在这种状况下，我国房地产市场又呈现出了新的特点：一、房价仍然过高，已远超居民购买力。这个问题在我国大城市显得更为突出。以国际上通用的判断房价是否合理的指标――房价收入比看,几年前上海就达到了10.5倍,广州为10.7倍,深圳达到了16.1倍,远远超过了4～6倍的合理区间,使得居民难以承受。二、住房投资规模过大,且仍呈增长趋势。在国家对地产行业宏观调控加强的情况下,去年1～2月,我国房地产开发投资同比仍增加32.9%,这说明,房地产市场依然过热。三、商品房空置面积上升。空置面积增加,极易引发经济泡沫并带来金融风险。四、市场秩序混乱。主要表现为：一是不能明码报价。二是购房价外任意设定收费。三是各机构搭车收费现象严重。如测绘费、按揭贷款律师见证费和保险费等,开发商在售楼时又将此费用转嫁给了购房者,这些都大大加重了购房者的负担。五、房地产金融风险骤增。目前房地产业所需资金中约60%来源于金融机构，开发商自有资本少,严重依赖银行资金的现象普遍。银行向开发商贷款面临着巨大的信用风险，再加上银行发放个人住房贷款也存在很大的风险,这些都是引发金融市场的不稳定因素，加剧了房地产金融风险的程度。
1.2我国房地产市场金融风险的分类
我国房地产市场的金融风险主要有以下几类：
一是房地产价格上涨过快，存在着泡沫破裂的风险。世界各国爆发的金融危机的导火索有两个，一个是股票市场的泡沫经济，另一个是房地产泡沫经济。房地产的功能有两个，一个是居住，一个是投资，所以房地产业很容易出现投机。房地产业带动着不少行业的发展，如建筑、钢材等，而这些行业资金也大多来自银行，一旦房地产泡沫破裂，极容易产生联动效应。
二是土地储备贷款存在着隐性风险。我国的土地是被政府部门高度垄断的，在土地出让过程中，地方政府往往希望获得较高的土地溢价，由此带动了房地产价格的上涨。土地储备属于政府行为，使得土地的购置和开发非常容易获得商业银行的巨额贷款。此外，土地的价格本身也是频繁波动的，这些都增加了土地购置与开发贷款的隐性风险。
三是消费者投机预期带来了房地产业金融风险。在当前我国的住房政策是鼓励中低收入家庭购买住房的宏观调控下，逐渐形成了住房需求持续旺盛的市场现状，根据供需原理，供不应求必然导致房价急剧上涨，借鉴国际经验可看出，个人住房贷款的风险一般是在放贷后5-10年后才开始暴露。目前，我国个人住房贷款的不良率正呈逐年上升态势。
四是法律、法规不健全带来的房地产业金融风险。由于我国现行法律体系涉及个人信用方面的内容较少，没有一部专门的法律、法规来规范个人信用活动中的行为。少数相关的法律，比如《担保法》，《贷款通则》、《合同法》等与个人信用衔接不够，针对性不强。另外，对于个人失信行为也无明确规定具体的惩罚力度及方式。
2.防范房地产金融风险的对策
2.1构建房地产业多元化融资体系
针对现阶段房地产业面临的融资困境，建议相关部门应区别近期和远期采取不同的策略来解决。针对近期融资问题，房地产企业可采取发行融资券、利用融资租赁、合作开发等方式解决，针对远期困境，有关部门则应思考进行一定的房地产金融创新，以求永久解决房地产业发展过程中长期融资问题。
2.2加快土地制度改革，完善土地管理模式
我国目前的土地储备制度，在规范土地市场、增加政府土地收益等方面效果明显，但其负面效应也对房地产市场的健康发展有着很大的影响。应在条件成熟时对土地制度进行必要的改革，加强对土地供应的监管和土地管理模式的转变。有效的规范政府行为，规范土地供应市场，加快改革和完善与稳定房地产金融市场密切相关的其他各项制度。
2.3完善与房地产金融相关的法律、法规体系
国家应进一步完善房地产金融相关的法规和制度，已规范其行为，确定房地产金融的法律地位，如制定《房地产开发企业贷款管理法》《个人购房贷款管理法》等一系列配套法规。明确规定开发商及个人的权利及义务，使企业和个人能严格规范房地产的贷款行为，认真履行还款职责。
2.4改革商业银行的风险管理制度
在我国，开放商将开发贷款与住房按揭贷款捆绑销售是导致开放商贷款不良率高的主要原因之一。在利率市场化还不能完全起作用的情况下，银行必然会以放松对开发商的贷款条件为代价取得住房按揭业务。因此，如果将开发商贷款与住房按揭贷款强制性分开，银行就必然会加大对开发商贷款的审查力度和风险控制力度，房地产金融的风险必然会大大降低。
2.5建立防范个人住房贷款的信用风险制度
我国目前还没有建立个人信用制度，这直接导致了个人信用不高。可通过建立完善的个人信用风险制度并结合经济手段形成对个人行为的外部约束力量，使个人违约成本远大于收益，从而降低借款人的违约风险。如各商业银行可采用联网方式，对恶意违约及采用欺诈等手段骗贷的借款人信息及时在网上公布，严重的可取消其终身贷款资格，而对守约的借款人则可给予信用等级评定，信用等级越高越易获得贷款且贷款期限、利率水平也可获取更多优惠。
基金项目：淮安市科技支撑计划项目资助（项目编号：HAS2009051）。
作者简介:
时钰（1971-）,女，江苏淮安人，硕士，江苏省淮阴工学院副教授。
