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朱守卫
(舒城县不动产登记中心，安徽 六安 231300)
发展迅速的房地产业已成为我国经济发展的重要支柱，房地产规划与管理是一项非常重要的工作内容。越来越多的房地产测绘从业人员正在努力学习新的测绘工具，掌握现代化房地产测绘的基础知识和现代技术的应用。在过去的长期发展中，我国房地产测绘行业的发展相对滞后，关于测绘面积采用传统方式人工测量房子的边界和转折点的坐标，但在现实中，这些测绘方法的效率低且出错率较高，不能满足对测绘信息的需求。
1.1 测绘内容
在房地产开发中，房地产测绘技术的应用贯穿于房地产项目的整个过程。房地产测绘的初始阶段为规划设计阶段，此阶段本质内容是在地形测绘的基础上，制定具体的发展规划，并报市规划办审批，测绘时必须注意地形图比例尺的选择和精度的保证。
建筑用地测量是房地产开发、规划和建设的重要依据。在有关部门办理建设用地许可证的情况下，必须在土地利用总体规划的基础上，以相关数据为基础，进行现场测量和测绘。测量应充分考虑建设用地的数量和质量，以图解或文字形式成为房地产开发建设的重要信息。测绘时应注意建筑用地与周边农田、水污染防治、道路等基础设施的关系，确保测绘结果符合建筑规范要求。测绘部门及时纠正一些不符合计划的情况，确保项目的顺利开展。
前期测绘工作完成后，将为项目的整体设计和施工方案提供良好的参考。个别施工中，根据选址方案和建筑用地方案进行测量，主要包括施工场地的平整、施工中道路和管道的具体定位等测量和测绘。在测绘过程中，发现不能满足规划设计要求的，应当及时报告并纠正。根据实际情况确定建筑面积，绘制房屋平面图，以利于商品房竣工后的销售。施工完成后需完成的施工及物业测绘，是指根据建设项目的施工规划和施工图纸，采用一定的技术手段，实现对房地产开发和建筑结构的准确测量，以保证房地产开发满足规划、建筑面积、质量等要求。
1.2 特征
房地产测绘往往涉及对特定区域内的房地产建筑进行实际测绘。
在实际测绘过程中，房地产建设的范围相对较小，但仍会对建设项目及周边地区产生影响。因此需要对区域内的房地产建筑和各种设施进行详细识别，仔细识别与房地产边界相关的因素。实际的房地产测绘通常选择较大的比例尺，因此需要更准确的测绘结果。
1.3 作用
房地产测绘采用一定的技术手段，在项目开发全过程中对相应的测绘起着重要作用。测绘工作成果不仅直接为商业地产开发计量提供依据，而且为房地产开发商的开发管理决策提供参考，如数据调整。其次，测绘结果为其购买商品房提供了一定的参考信息，有利于商品房交易的顺利实现。此外，房地产测绘为管理者提供了有效的信息。房地产测绘的相关成果经房地产管理部门掌握后，可以为相关政策的制定提供有效的数据参考，为房地产权属登记和相关纠纷的解决提供更直观的信息，更好地发挥其管理作用。各种测绘技术在房地产测绘中的应用可以保证测绘成果的准确性，使测绘成果满足工程建设后续环节的需要，为房地产面积的计算提供方便。
2.1 GIS在房地产测绘中的应用
地理信息系统(GIS)是一种空间信息系统。借助计算机技术，它可以收集特定位置的地理分布数据。在实际应用过程中，除了对地理信息进行整合和运营外，还可以将各种基础地理信息组合成相应的构建模型，对房地产信息进行综合分析和动态预测[1]。在当今大数据时代，大量的人工工作可以通过使用地理信息系统来完成，地理信息系统在房地产测绘中发挥着重要作用。除了确定房地产开发商的准确信息外，还可以在一定程度上建立和完善地理信息系统。在未来的发展中，这项技术的发展将有更广阔的空间。值得一提的是，GIS对操作人员的专业化提出了更高的要求。在掌握相应测绘技术的基础上，提高专业人才的综合素质。
2.2 全球定位系统(GPS)技术的应用
GPS技术和适用性强的房产测绘技术应用，不仅可以提高房产测绘系统的自动化程度，还可以减少其他外部因素对测绘的影响[2]。该方法可以提高房地产测绘的稳定性和准确性。(1)使用数据采集和 GPS 技术对房地产进行勘测和地图绘制。
在测量过程中，需要针对不同特征处理不同属性点。然后根据地物的属性点对地物进行分步测量，不仅可以防止过多的散点干扰测绘工作的顺利进行，还可以帮助调查人员进行有效的数据转换。数据采集完成后，测绘人员必须将所有数据转换为标准格式，然后将转换后的数据输入计算机。
最后，根据计算机处理得到的数据信息，制作出初步的房地产建设图。(2)对于场地交接图，上述数据处理属于行业数据处理。为了确保房地产测绘的准确性，将数字地形图与位置实体进行比较。测绘人员及时发现勘察中的问题，适时进行调整或变更，提高房地产测绘的质量和效率。
2.3 坐标解析测量法和数字测绘技术
在房地产项目测绘中，主要测量房屋建设过程中的房屋面积和建筑面积，实测的物业面积和项目使用面积，占用面积是指以整个房屋的封闭面积为核心的使用面积。因此，在实际测绘过程中，有必要采用更高的技术手段准确计算房屋面积，并选择科学的计算方法。坐标分析和测量方法满足其要求，并且此方法还可用于分析房地产区域。
2.4 全站仪技术在房地产测绘中的应用
全站仪是电子、机械和光学仪器中的一种高科技测量装置。由于其功能强大，操作方便，广泛应用于精密机械测量和变形监测。在房地产测绘过程中，全站仪技术不仅可以进行自动测量和计算，还可以使用电子文件输入测绘数据[3]。这种输出不仅可以提高工作效率，而且有助于提高传统光学经纬仪无法达到的测绘精度。此外，利用其测量功能还可以实时测量建筑物的边长数据。与设计数据相比，无需移动仪器即可完成。这项技术允许在单个位置进行地图绘制，与传统的地图绘制技术相比，这项技术的潜力大大提高，这一点非常明显。
2.5 摄影测量技术
摄影测量技术是一种通过摄影收集目标信息的信息采集技术。在房地产测量中，摄影测量技术是综合分析图像处理、计算机技术的相关技术，能够不断提高测绘作业的速度和测绘数据的准确性。对于人口稠密地区，区域测绘效率高，还可以促进城市规划和建设项目。因此，将摄影测量技术应用到测绘技术中，可以有效提高测绘数据的准确性，促进人力和财力的节省，节约工程成本。
2.6 数字制图技术的应用
在工程项目测量中，其测量精度较高，但能满足其要求的大比例尺地图相对较少。因此，可以选择地面数字测图技术。在测绘中，可以利用地面测绘的测绘技术，获取高精度的数字地图。为了将重要特征及其附近控制点的精度控制在5cm以内，可结合相关测量方法。在使用数字技术处理原始地图时，可以对现有地形图进行分类和使用，使用电子攻击计算器、绘图设备和扫描设备，操作更加方便。此外，可以在短时间内获得测量结果。目前，我国的数字输入设备主要有矢量化扫描输入设备和手动数字输入设备。扫描记录设备的优点是操作性能好，工作效率高。缺点是在数字处理过程中会出现各种误差，导致与原始地图相比精度较低。
3.1 加强专业技术人员培训，提高团队整体素质
房地产测绘在住房建设方面具有十分重要的地位，因此对专业技术人员提出了更高的要求。要不断加强专业技术人员的培训，提高自身专业素质，改变过去相对落后的计量方法，不断引进新技术，吸收国外经验，使房地产业健康快速发展。
3.2 通过机器辅助测绘
AutoCAD是一种在一些测绘系统中广泛使用的测绘方法。
在这一系统中，只需要使用真实的图像来表示数据预处理创建的图形，根据位置、准确度和相似度等，其功能会清晰地出现在屏幕上。在图形处理过程中，系统功能齐全、功能强大、操作方便，因此在房地产地图编辑过程中使用这种方法起到非常重要的作用。
3.3 测绘单位应建立健全自检机制
测绘单位应加强对房地产测绘质量管理的内部审计和监督，从自身出发控制测绘质量。测绘单位应当根据工作人员的日常工作表现和对物业测绘质量的监督责任制定相应的奖惩制度。房地产测绘企业领导和质量监督管理人员要定期核实测绘信息，及时认真处理客户投诉和不符合的测绘记录，解决单位房地产测绘质量问题。对容易出现测绘问题的重要部位，采取合理的防范措施，通过一些内部文件限制测绘人员的行为，将房地产测绘质量的责任转移给个人，并实施相关奖惩，形成自检制度。
3.4 加强房地产测绘的管理
房地产测绘是一项以房地产产权为基础，以房地产为边界，以房地产的平面位置、形状和面积为重点，以房地产为中心的专业测绘。房地产测绘结果的审核为正式审核，对建筑面积、覆盖范围内的面积，特别是公共面积的测算和公共面积的分配，正式审查意味着测绘单位在计算过程中避免重大错误。如果出现差错，测绘单位必须对其提供的测绘成果承担一切质量和法律责任。正式审查可以避免测绘费用和测绘单位不负责任的测绘结果。测绘结果差错责任始终归于审查部门制度，集中审查部门的人才和技术优势，加强对房地产测绘成果的检查。审计部门每季度对批准的房地产产权进行审计。测绘成果登记数据抽样，根据业主检查情况进行突击检查或上报，按房地产测绘成果质量评价标准评分，建立各测绘单位作业视图，进行数据库管理，实时统计，记录抽样中发现的各种问题，向社会公布测绘单位的抽样情况和信用状况。测绘信息中心的测绘成果目录信息公示系统，用于审批测绘成果目录的房地产权属登记数据，包括在电子政务信息网上发布测绘成果，如房地产项目名称、位置、房地产开发建设项目编号、测绘单位名称、编号、批准日期等。
随着房地产测绘工作的不断科学化，根据房地产测绘工作的实际结果，我国的房地产测绘数据不仅具备了一定的自动化程度，还实现了测绘过程的信息化，其主要原因是在房地产测绘中引进和使用了先进的工具和设备。信息化是指计算机绘图、无纸化办公和电子文档技术的应用。在此基础上，可以说房地产信息的采集和处理逐步实现了智能化、数字化，为未来房房地产测绘的发展提供了可靠的技术保障。
4.1 房地产测绘网络化
近年来，随着互联网技术的不断发展，建筑与土地测绘的网络化已成为一种主要趋势，主要体现在两个方面：(1)随着信息产业的不断发展，房地产测绘服务网络在很大程度上改变了测绘服务模式，减少了空间和信息的概念。
每个用户只需访问一个查询接口，即可准确检索分布在不同地点的地理信息，从而达到人人在任何地方都可以使用地理信息服务的目的；
(2)房地产测绘网络与业务整合主要集中在一个系统中，即信息完全可以在同一个网络内实现交换，大大缩短了办公周期，简化了工作流程，提高了工作效率。
4.2 房地产测绘科技化
房地产测绘新技术将朝着科学的方向发展。从房地产相关技术和测量工作来看，我国房地产测绘数据不仅将向自动化方向发展，而且越来越准确和方便。先进仪器设备的配合，工业电子信息的发展，以及计算机辅助制图、无纸化办公、电子档案等技术的广泛应用，可以直接实现房地产土地信息采集和信息处理的智能化、数字化发展，为中国房地产测绘行业奠定坚实的技术基础。在很长一段时间内，互联网将极大促进房地产测绘的发展和应用速度，房地产测绘将更加精准。
新测绘技术在房地产测量中的广泛应用，大大提高了房地产测量技术水平。这些新技术可以有效提高测绘效率和测绘数据的准确性，因此在测绘同一项目中使用不同的新技术较为常见，只有充分利用专业的房地产测绘技术，才能为我国房地产开发提供相应的理论参考，同时也能够在一定程度上控制房地产开发成本。因此，房地产测绘人员以及整个房地产部门应充分了解测绘技术的重要性，只有通过科学的方法培养测绘技术人才，并且将测绘新技术运用到为整个房地产行业和人民服务中去，才能最大化推进我国建筑业的现代化建设。
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