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随着楼市调控长期化的预期，不少房企开始拓展旅游度假地产业务，目前已有多家房企在全国旅游城市跑马圈地，力图打造旅游度假地产。但业界专家指出，目前旅游度假地产仍处于起步阶段，盈利模式尚不明朗。
大房企加速旅游圈地
近两年来，房企除了从一线城市开始转向二三线城市拿地外，也开始在海岸线和各大自然人文资源集中的地区跑马圈地。动作最为频繁的是商业地产大佬万达集团。
2008年-2010年，万达联手泛海集团、联想控股、辽宁一方集团等多个合作伙伴，在全国范围迅速跑马圈地，斥资近1700亿，拥有长白山国际旅游度假区、武汉东湖中央旅游文化区、福州琅岐岛国际旅游度假区项目、西双版纳国际旅游度假区项目等，堪称中国旅游地产“老大”。万达集团高层公开宣称，目前万达已不拘泥于地产行业，而是已形成了商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假五大产业板块。
龙湖地产也先后斥资拿下了山东烟台36宗地块和云南玉溪江川抚仙湖地块，开发集度假酒店、商业、休闲配套设施于一体的生态旅游度假项目。龙湖集团品牌经理邵玉群表示，旅游度假地产也是龙湖目前发展的主业之一，“旅游度假地产也不同于以往的观光旅游项目，龙湖更倾向于将其打造成为一个长期逗留的度假胜地”。
此外，2011年以来，恒大地产、保利地产、碧桂园、万科、雅居乐也均在旅游度假地产上收获土地。2011年2月，万科以底价1.39亿元在深圳龙岗区南澳拿下一旅游项目地块。同属该区域的万科双月湾项目1月5日正式奠基，一期总投资约15亿元，这是万科至今投资最大的旅游度假项目。
调控下房企转型所需
在楼市调控下，一大批品牌房企到2012年掘金度假地产并非偶然。
中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平认为，住宅市场的调控看上去从2011年都不会松动，众多住宅型房企面临转型。前两年，不少房企加大商业地产的发展力度，但发展到现在，商业地产的竞争空前激烈，商业地产的经营也具有复杂性，于是有的公司会转型做旅游地产。目前这一领域的开发商还较少，竞争性还较弱。
另一方面，房企转型度假地产，也与目前消费方式有关。王永平表示，中国人均GDP超过4000美元后，消费也呈现出结构性变化，旅游消费也在朝着度假旅游的方向转变。旅游综合体的进驻，将改善景区配套不足的问题。
盈利模式正在探索
旅游度假地产是一个全新的行业，目前还没有成熟的盈利模式可以借鉴。据了解，目前多数房企在尝试做旅游综合体的开发，即聚集度假酒店集群、综合休闲项目、休闲地产社区，并有可能成为一个旅游休闲目的地。
大地风景文化传播机构创意总监盛永利表示，目前国内外已有的开发模式包括由5A级景区、创意农业、历史文化遗产、温泉、主题商业、滨水、文化创意、宗教文化、高尔夫、主题公园等为导向的旅游综合体模式。
王永平认为，海南的旅游地产更偏向于住宅产品，这放在其他景点不一定有发展前景；华侨城大型主题公园模式也存在被叫停的政策风险。旅游综合体的发展可能会像运营商业地产一样，利用部分住宅销售来养旅游综合体，但各大地区的差异性较大，还需要各大房企积极探索。
商业地产和旅游地产已然出现“大跃进”式的发展局面。中国商业地产联盟的数据显示，2011年前8个月，全国商业营业用房新开工面积14287.67万平方米，同比增长近26%；开发投资额则完成4508.61亿元，同比增长近40%。
投资额方面，今年前8个月全国商业营业用房吸纳的资金量，只比去年全年（5598.8亿元）少了约1000亿元。其增长幅度超过了同期商品住宅。
商业地产的“大跃进”背后是人们对商业地产抗风险和财富效应的追逐。在王永平看来，商业地产尤其是城市综合体投资火爆，源自几方面因素：
第一，随着城市化的进程加快，人们消费能力不断增长，商业地产有着很大发展空间。部分开发商看好商机主动进入商业地产开发。国家统计局最新数据显示，2011年前9个月中国社会消费品零售总额逾13万亿元，同比名义增长17%。在国内消费高速增长的背景下，超市、百货等消费形态已经满足不了消费者需求，消费形态需要创新，需要城市综合体的出现。
第二，有许多企业被动转型进入商业地产。一方面，住宅市场调控导致一些住宅开发商难以维持，由于商业地产不在调控范围，他们看中商业地产的抗风险能力。另一方面，政府出让的土地“越来越大”，并且强制性要求配套商业项目。
第三，还有部分企业是盲目进入商业地产。许多企业看到像万达的王健林这样商业地产开发商的成功，就一哄而上，觉得商业地产开发和住宅地产开发一样容易复制。
在郭增利看来，住宅地产和商业地产完全不是一回事，后者是大的系统工程，追求长期回报。目前数量很大，质量不高的非专业购物中心、综合体充斥市场，很令人担忧。
王永平进一步解释道，商业地产发展的模式与住宅地产有很大的不同，最为重要的是资金和人才。国外成熟模式是，资金来源不是依赖于银行贷款和自有资金，因为商业地产前几年的回报比较少，银行和自有资金都难支撑很长时间。更多的是保险资金、房地产信托基金等资金进入，这些资金使用周期比较长，资金成本也比较低，他们青睐商业地产的安全性和流动性。
住宅地产下行 商业地产一哄而上
2012年1月5日，远洋嘉业旅游度假地产体验服务中心在北京燕莎奥特莱斯开业。北京远洋嘉业房地产经济有限公司总经理纪山在开业现场声称，“目前开发商需要解决销售问题，而个人购房者则希望能对某个地区的旅游度假地产项目集中地快速了解，此时体验服务中心作为一站式营销服务平台可以很好地沟通度假置业上下游之间的联系，拉动销售。”
受楼市调控影响，住宅地产不断降温，相比之下，旅游地产却因为大多不受限购影响且非常个性化而被房企看好。为了寻求新的利润增长点，包括万达、富力、恒大在内的房企纷纷转型旅游地产掘金。
“国家现在严厉控制投资性需求再去炒住宅地产，但是一些投资者通过购买旅游地产等产品来解决投资回报问题，或者提高自身的消费档次，这是合情合理的。”中国房地产研究会副会长顾云昌昨日向中新网房产频道表示，据他了解，目前购买旅游度假地产项目的购房者大多属于自住需求，同时也兼顾保值增值功能。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，目前住宅地产限购导致购买力下降，商业地产由于不受限制便成为了投资新宠。
而在住宅地产受调控量价齐跌的当下，旅游地产不仅大多不受调控限制，而且一些旅游地产项目中的高端物业投资回报率也高达50%以上，这也成为了开发商瞄准的新增长点。
“随着GDP上升，人均可支配增加，经济发展对商业地产的需求也随之增加。目前来看在旅游地产领域炒房的情况也有，但并不严重。很多有钱人没有投资渠道，又希望在海南这样的度假胜地有一个休闲度假的地方，就会通过买房子来满足自己的度假需求。”
顾云昌说，2011年中国的地产行业经历了“两上两下”：保障房建设大胆快上，商业地产一哄而上；房屋市场下行，土地市场下行。他认为，在住宅市场遭遇严厉调控的情况下，随着人民生活水平的提高和消费水品的提升，必然导致除住宅地产以外的商业地产受到追捧。而中央政府既会考虑解决中低端家庭的住房需求，也会考虑到拉动消费满足中高端家庭对旅游度假地产类的消费需求。
“前几年开始，海南的旅游变得非常火爆，房地产也进入高速发展期。有很多朋友问我，去三亚住哪儿好？去买个房子度假哪个项目好？但其实我也没看过几个项目，我也不知道哪个好。”谈及建立旅游度假地产体验服务中心的初衷时远洋地产副总裁周彤说，“如果我是个消费者，想去三亚买个用来度假的房子，不可能跑遍海南去选房。但是现在旅游度假地产的销售和购买的潜在需求都非常大，这个体验中心就是为了填补这个空白。”
纪山表示，从短期来看旅游度假地产也受到限购影响，但他认为长期来讲仍有很大的发展空间。“受限购影响加之大家对降价仍有预期，2011年购房者大多处于观望状态。但是旅游度假地产是跟大家提高生活质量相关的，随着生活水平的提高，这可能恰恰是开发商利润增长的空间。”
