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郭晓亮
安阳润纬房地产开发有限公司
房地产行业作为推动经济发展的关键行业，在经济上行阶段起到至关重要作用。但随着经济结构转型，房地产企业所面临的压力与日俱增，无论是地价提升、市场存量过多，还是管控力度逐年上升、市场竞争激烈等，都会对房地产企业发展产生深远影响。基于房地产行业的特性，相关企业发展过程中都存在财务风险问题，因此要重视房地产企业财务管理体系的构建，确保房地产企业资金链连接顺畅，财务资金优质，最大限度降低房地产企业财务风险，避免影响企业发展趋势。
（一）财务风险概述
常规意义上的财务风险是指企业在进行财务活动中可能面临的问题，是脱离于企业实际掌控体系的风险内容，会导致企业在一定时间内遭受财产损失。具体分析财务风险问题可以从广义和狭义两方面入手，在广义层面的财务风险是指企业在发展时存在经营不确定性和盈利不确定性，这都会为企业财产带来一定威胁；
而狭义层面的财务风险就是指企业财产损失不确定性。在《企业财务通则》中明确指出，财务风险是企业基于业务内容进行财务活动时，由企业自身和外部环境影响所带来的差异性，使得企业财务预期目标与实际结果不能对接。外部环境就是宏观经济政策和行业背景，财务风险始终伴随着企业发展而存在，其基本特征可以分为四种，即客观性、全面性、不确定性和损失与收益共存性。
（二）风险管理概述
风险管理理论起源于20世纪90年代，其本质内容是降低企业财务运作风险的一种手段，注重收益与成本之间的平衡与调整，保证企业财务状况良好。在进行风险管理过程中，主要以三步走原理进行相关理论应用，即风险识别、风险预测和风险处理。通过这三步能够有效降低企业财务投入成本，保障企业财务风险降低。风险识别是风险管理体系运转的前提，传统风险识别方法有两种，一种是生产流程分析法；
另一种是财务表格分析法。风险预测是以风险识别为基础发展出的延伸方法，对识别到的风险进行科学判断，以掌握的信息数据为关键因素推动结果产生，风险预测的主要判断方式为概率预测和强度预测。风险处理就是对识别和预测的风险进行解决，保证企业财务状况良好的手段。风险处理的主要方法可以分为三种：第一种为规避风险，以风险预测为基础进行提前规避；
第二种为预防风险，以企业发展脉络为基础，对可能发生的财务风险进行预防，降低风险影响力；
第三种为自保风险，即企业自行承担财务风险。
（三）财务风险管理理论
财务风险管理理论是基于企业风险管理所衍生的管理内容，与现代信息技术结合所诞生的管理学科。企业财务风险管理本质就是对企业财务活动进行系统性管理，以此降低企业可能面临的财务风险。企业财务风险管理主要有四项内容：由筹资发起的财务活动、由投资带来的财务活动、由经营管理衍生的财务活动和内部分配产生的财务活动。在应用财务风险管理理论过程中，主要对企业财务风险进行判断、度量和分析，以此来进行财务风险的管控和防范，最后通过科学方法降低财务风险。风险判断、风险度量和风险管控是线性管理方法，是保证企业财务运作良好的重要手段。财务风险管理基于理论知识，具备两种管理特点，即经营风险和财务风险，经营风险可以划分为外部环境影响，主要集中在产品开发和行业竞争内，而财务风险就是企业内部财务体系运作状况，二者存在一定联系性，是企业管理制度内的动态发展过程。
（一）存在投资风险
房地产企业作为经济主体，在进行财务活动时其主要目的是保证企业经济状况良好，同时提高企业自身财务储备。但在实际财务活动时，房地产企业会面临很大财务风险，为企业财务体系带来一定挑战。投资风险是企业面临的财务风险中的重要类型，主要是指由于市场环境变化所带来的负面财务情况，导致企业运行状况和财务收益与预期目标产生差异性。这会对房地产企业产生很大影响，进而使企业运营能力和偿债能力降低，从而延缓企业发展速度。投资风险主要有三种类型：第一，投资项目流程完整，不存在亏损情况，但实际盈利点较低，投资回报没有达到预期目标，导致收益率远低于无风险投资利率；
第二，投资项目流程完整，无亏损情况，收益率也高于银行存款利率，但不能达到企业资金利润率标准，低于预期利润标准线；
第三，投资项目流程不健全，无法利用投资进行获利，已投产的项目完全无法盈利，使得企业产生亏损。
（二）存在筹资风险
房地产企业基于其发展特性和财务运作形式，在进行业务发展和房产开发时需要用到大量筹措资金，以此来提高自身资金投入体量。在这一过程中房地产企业需要面对相关筹资风险，筹资风险主要基于企业筹资活动而诞生，是资本市场、宏观环境和筹资结构等内容结合所产生的风险产物。通过筹资进行业务发展，会为企业带来金额与成本的不稳定状况，影响企业整体运转效率。随着金融市场深入发展，房地产企业筹资渠道不断拓展，这导致筹资风险也在不断加大。筹资风险包括利率风险、汇率风险和购买力风险等，利率风险就是金融市场由于政策环境产生的利率变动带来的风险；
汇率风险是指因汇率变动所产生的外汇业务风险；
购买力风险是指货币价值对企业融资所产生的影响，影响范围大小与时间价值有直接联系。筹资风险是房地产企业所面临的财务风险中的重要内容，可能对企业发展后续产生深远影响。
（三）存在流动性风险
房地产企业由于属性特殊，对现金需求较大，这也使得房地产企业在进行财务活动时存在经营流动性风险。在财务体系中，存在现金为王的说法，充足的现金流能够保证企业良好运转和财务状况优质性。但在实际应用过程中，房地产企业存在资金回收困难的情况。在进行现金回收时通常存在两个步骤：第一是将资金成本转变为营收利润；
第二是将营收利润转变为货币资金。资金转换过程中很多企业都只实现营业收入，没有尽快将其转换为货币资金，使得财务状况以应收账款为主要记录对象，这也是流动性风险的本质，不能确定先进转换，就会产生权责不明状况，从而影响企业正常运转。所以面对企业流动性风险，大部分房地产企业都是从变现能力和偿付能力两方面进行优化，以全面加强变现能力和偿付能力为目标导向进行流动性风险抵抗，确保企业资产的优质性。
（一）投资项目分析不足
投资项目分析是房地产企业开展新项目的前提条件，能够帮助房地产企业实现项目良性运转。但在实际开发过程中，部分房地产企业不重视投资项目分析，过分追求企业利润，对开发项目当地的情况不够了解，导致企业开发项目时陷入财务风险中。同时对开发资金预算不够严格，无法形成系统性项目分析资料，相关项目利润计算公式不科学，无法有效保障企业财务运行状况。
（二）财务风险控制手段不强
房地产企业对财务风险控制方法研究不深，相关控制手段无法有效抵御企业财务风险，导致房地产企业资金使用情况时刻处于危机之中。企业在进行筹资时还在沿用传统筹资方法，无法做到提高短期偿债能力。同时筹资方法比较单一，资金使用效率不高，影响企业整体财务运转。对投资风险防范不深，缺乏完整资金使用控制机制，对项目资金使用情况不能做到实时管控，容错空间小。
（三）财务风险控制体系不完善
房地产企业在构建财务风险控制体系时缺少有效方法，相关财务管理体系不能满足企业发展需求。传统财务管理思维影响较深，对企业发展目标和财务战略内容不能形成系统性管控体系，影响资金使用效率。同时不重视企业财务风险管理文化建设，管理层领导对财务风险缺少清晰认知，财务风险控制机制不够系统，还缺少财务风险预警机制，资金安全得不到保证。
（四）融资渠道和方法单一
融资作为房地产企业常规发展手段，是维持房地产企业正常运转的方式方法。但在实际发展过程中，部分房地产企业受到传统发展理念影响，融资渠道和方法相对单一，不具备财务风险抵抗能力。对企业利润增长盲目追求，不重视市场利率变化情况，导致企业资金使用压力较大，无法有效维持企业偿债能力，影响财务管理。
（一）加强投资项目可行性分析
房地产企业业务开展量较大，相关开发项目较多，这为企业进行统一管理带来一定难度。所以房地产企业进行投资建项之前，要充分进行投资项目可行性分析，以此最大限度避免出现财务风险问题，以优良的管理制度规避财务风险。首先，房地产企业在进行立项时应充分地调查项目当地的政治生态环境、经济发展状况和人文环境，确保房地产项目能够顺利开展，同时通过政策法律争取当地政府扶持，以此加强财务风险抵抗能力。比如：要深入挖掘房地产项目周边的土地政策、限购政策等，以此为基础进行房产开发计划制定，做到因地制宜，深入发展。其次，在项目开发初期要严格制定资金预算标准，将投资前期的拿地预算、材料采买和人员工资等都纳入预算标准体系中，通过翔实的数据信息来具体判断项目开发盈亏以及可能遭遇的风险。通过相关数据能够实现对房地产企业财务状况的详细掌握，依照项目开发情况进行实时调整，确保相关资金使用效率，同时最大限度避免可能发生的财务风险。最后，要构建科学合理的利润计算公式，对项目投产所产生的利润进行详细结算和记录，一旦发展投入和产出不成正比，就要主动寻找问题所在并进行积极解决，以此来保证企业盈利状况。以投资项目可行性分析报告为基础，进行项目投产分析，保证企业资金使用具备实效性。
（二）提高财务风险控制手段
财务风险控制手段是房地产企业避免财务风险发生，维护企业资金链的重要手段。在具体控制时，要通过不同角度进行深度创新，保证将财务风险降至最低。第一，从筹资风险入手，加强相关风险控制。当前房地产行业发展模式已经固定，很多企业都具有较高的资产负债率，这使得企业在进行新项目开发时存在一定筹资风险。所以房地产企业应注重筹资形式，组建专业风险控制小组，将筹资工作纳入小组管控之中，防范短期业务开展时可能出现的偿债风险。主要防范手段有两种，一种是多元化筹资方法，筹资小组应以银行筹资为主，其他渠道筹资为辅，保证双向并行的筹资方法；
另一种就是根据项目内容进行针对性筹资，以项目具体内容为核心，进行相关资金筹措分配，保证资金高效利用，降低筹资风险。第二，从投资风险入手，建立完整资金使用控制机制，将定量和定性相结合，最大化激活项目可行性。应深入研究评估方法，既保证项目开发的使用资金范围，又确保项目利润符合预期目标。深入挖掘项目开展可行性概率，降低房产销售风险，避免房产囤积现象出现，对企业资金造成太大压力。同时注重合作开发方式的应用，以此来实现对投资风险的分担，降低房地产企业所需面对的投资风险，扩大企业投资项目的容错空间。
（三）构建财务风险管理体系
财务风险管理体系是房地产企业发展的必要条件，能够有效帮助房地产企业进行资金管理和风险防范。第一，优化财务管理体系，财务管理作为推动企业良性运转的关键体系，应重视企业财务管理体系搭建，对传统财务管理体系进行优化，以此提高其对财务风险的抵抗能力。可以根据企业发展情况组建财务风险管理委员会，将企业发展目标和财务战略内容纳入管理之中，通过企业内部财务状况制定风险管理架构，实现对企业财务运行流程地全面监管。建立完善的预算管理系统，保证资金使用预期性与目的相符合，以此来提高资金使用效率，降低资金使用风险。应定期对企业资金使用情况进行检查，以此来维持企业良性运营情况，保证相关款项回收和现金转变速度。第二，重视企业财务风险管理文化，应加强企业领导的危机意识，让其对财务风险有着明确认知，以此来保证企业内部管理体系完整性和科学性。提高企业管理层专业程度，加强管理人员对财务风险的认知底线，以企业董事的一票否决权来丰富财务风险应对方式，形成风险控制机制。第三，建立财务风险预警机制，从企业偿债能力、营运能力和盈利能力等方面入手，确保企业运营决策的正确性。同时加强项目信息和企业财务数据的收集，让企业在推进新项目时能够得到准确的数据支持，以此保证资金安全。
（四）优化融资渠道和方法
融资作为房地产企业发展和开设新项目的常规手段，应充分重视不同融资渠道所带来的不同结果与风险，避免利用单一融资渠道进行企业发展和项目开发，保证房地产企业财务风险抵抗能力大于风险内容。房地产企业常规融资渠道是单一的银行借款，部分企业会使用银行借款和企业自留收益来进行项目开发，这大大地提高了企业财务风险的发生概率，一旦出现运营不畅，就会导致企业资金链条断裂。因此要全面优化融资渠道，创新融资方法。第一，开发直接融资和间接融资相结合的方法，房地产企业可以利用自身信誉和经营状况，在除银行之外的金融机构进行融资，在融资前要对金融机构进行深入调查，确保其具备相关资质，保证机构信誉良好。应积极优化间接融资形式，最大限度避免间接融资中的问题和缺点，削减投资者与房地产企业间的沟通阻碍，保证融资渠道畅通性。将直接融资与间接融资相结合，既能够拓展直接融资渠道，还能利用直接融资解决间接融资存在的问题，以此降低财务风险发生概率。第二，重点关注利率变化，对相关利率发展情况做出预判，在利率高点降低融资频率，减少不必要的融资行为，在利率低点应根据企业发展情况提高融资数量，以固定利率和长期借款来对冲融资所带来的财务风险，以免出现偿债压力大增的情况。
综上所述，房地产企业在进行财务活动时，存在一定风险性，会对企业发展造成影响，所以房地产企业应重视资金使用情况，以降低财务风险为目标导向构建管理体系。应从分析投资项目可行性、优化融资渠道、构建财务风险管理体系和提高财务风险控制手段等方面入手，确保房地产企业财务状况良好，资金运转正常，推动企业健康可持续发展。
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